Übertragung der Hauswartdienste auf den Eigentümer einer Wohnung als Reallast

Leitsatz

1. Widersprüchliche Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu Hauswartdienstverpflichtungen einzelner Eigentümer
2. Keine rechtswirksam begründete Reallast

Normenkette

(§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG; § 1105 BGB)

Kommentar

1. Verweist die Teilungserklärung wegen der Hauswartdienste auf den jeweiligen Eigentümer einer bestimmten Wohnung und wird dabei gleichzeitig auf eine weitere Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung hingewiesen, die jedoch nach Antrag und Eintragungsbewilligung ausdrücklich nicht Gegenstand des Sondereigentums werden sollte, so kommt eine Auslegung zu übernehmender Hauswartdienste als "ewige"Reallast des betreffenden Wohnungseigentums nicht in Betracht.

2. Selbst wenn sich ein betreffender Eigentümer eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung hinsichtlich der Übernahme von Hauswartdiensten zu Gunsten der Gemeinschaft zwar nicht als Teil der Gemeinschaftsordnung, aber im Hinblick auf die Übernahme der Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung in einem Kaufvertrag über die Wohnung schuldrechtlich entgegenhalten lassen müsste (vgl. BayObLG, NZM 2001, 753 = ZMR 2001, 210), gilt dies jedenfalls nicht, wenn widersprüchlich nach einer anderen Regelung in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich auch die Hauswartkosten nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel (hier: vereinbart nach dem Verhältnis der anteiligen Wohnflächen) umgelegt werden sollen.

3. Im vorliegenden Fall wurde deshalb der Antrag eines Eigentümers auf Verpflichtung des Antragsgegners zur Vornahme weiterer Hauswartdienstleistungen nach Vertrag mit dem Verwalter in allen 3 Instanzen zurückgewiesen; der Antragsgegner hatte einen zuvor bestehenden Dienstvertrag rechtswirksam gekündigt.

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung in III. Instanz (und dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft aufzuerlegender Gerichtskosten) sowie Geschäftswertfestsetzung auf 5.000 DM.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 17.12.2001, 24 W 55/01, NZM 3/2002, 123)