KG Berlin Beschluss vom 18.02.2004 - 24 W 226/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Sondernutzungsrecht für Wassersportanlage

Leitsatz (amtlich)

Das Sondernutzungsrecht des Teileigentümers an (fast) der gesamten Fläche des an einer Bundeswasserstraße gelegenen Grundstücks erlaubt auch den Publikums- und Kundenverkehr zu einer Bootsmotoren-Werkstatt und zu den über das Grundstück erreichbaren Bootssteganlagen.

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 28.05.2002; Aktenzeichen 85 T 349/01 WEG)

AG Berlin-Spandau (Aktenzeichen 70 II 5/01 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen und der Antragsgegnerin deren außergerichtliche Kosten dritter Instanz zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 2.556,46 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegnerin bilden mit den übrigen Beteiligten die Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Grundstück an einer Bundeswasserstraße liegt. Den Antragstellern gehört seit April 1998 die in der Teilungserklärung mit Nr. 21 bezeichnete Etagenwohnung. Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 22 im Kellergeschoss mit einer Gewerbefläche von ca. 1.060,50 m2. Der Pächter der Antragsgegnerin betreibt auf einer zur Teileigentumseinheit Nr. 22 gehörenden Sondernutzungsfläche am Wasser eine Bootsmotorenwerkstatt und eine Slipanlage zu Reparaturzwecken sowie eine Bootssteganlage, die vor dem benachbarten Wassergrundstück liegt. Die Beteiligten streiten um Beeinträchtigungen für die Antragsteller, die von dem Publikumsverkehr zu der verpachteten Sondernutzungsfläche ausgehen.

In der ursprünglichen Teilungserklärung vom 26.1.1984 hieß es:

III § 2

Dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentums Nr. 22 wird das Sondernutzungsrecht an dem Grundstücksteil eingeräumt, der sich aus der beigefügten Skizze I aus der Verbindung der Buchst. A, B, C, D, E, F (das ist fast die gesamte Grundstücksfläche rechts und links und - von der Straße gesehen - hinter dem Wohngebäude) ergibt. Das Sondernutzungsrecht ist unentgeltlich und schließt die ausschließliche Benutzung der vorhandenen Steganlagen ein ... Etwa entfallende Nutzungsentgelte und Abgaben für die Nutzung der angrenzenden Wasserfläche gehen zu Lasten des jeweiligen Eigentümers des Teileigentums Nr. 22.

III § 3

... Es ist bekannt, dass das Teileigentum Nr. 22 gewerblich genutzt wird. Die mit den ausgeübten Gewerben verbundene Geräuschentwicklung kann nicht zum Gegenstand von Beanstandungen ggü. den Gewerbetreibenden oder auch ggü. der Eigentümergemeinschaft gemacht werden.

Die Eintragung dieser Regelungen in das Grundbuch wurde verwehrt, weil die in eine Bundeswasserstraße hineinragenden Steganlagen nach Auffassung des Grundbuchamtes nicht Gegenstand eines Sondernutzungsrechts sein dürfen. Daraufhin wurde die Teilungserklärung am 27.4.1984 wie folgt geändert:

Zu Abschnitt III § 2 ... wird klargestellt, dass sich das Sondernutzungsrecht für den jeweiligen Eigentümer des Teileigentums Nr. 22 lediglich auf die aus der Skizze I sich ergebende Fläche gemäß Verbindung der Buchst. A, B, C, D, E, F bezieht. Dieses Sondernutzungsrecht ist unentgeltlich. Es schließt jedoch nicht die ausschließliche Nutzung der vorhandenen Steganlagen ein.

An der Wasserseite des Grundstücks der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet sich eine Slipanlage mit drei Stegen, an denen Boote befestigt werden können. Die Antragsgegnerin bzw. ihr Pächter betreibt auf dem Grundstück eine Bootsmotorenwerkstatt und nutzt die Slipanlage zu Reparaturzwecken. Vor dem benachbarten Wassergrundstück gibt es Bootsstege mit Platz für ca. 20 Boote. Diese Bootsstege darf die Antragsgegnerin bzw. ihr Pächter aufgrund einer Vereinbarung mit dem Eigentümer des Nachbargrundstücks nutzen und vermieten. Diese Bootsstege sind von der Straße aus über das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erreichen. Dementsprechend viele Nutzer und Besucher laufen und fahren über das Grundstück, vor allem in der Saison. Der eine Weg führt an der Grenze zum Nachbargrundstück entlang, und zwar zunächst über ein Stück des Gemeinschaftseigentums, dann über die der Antragsgegnerin zur Sondernutzung zugewiesene Fläche und schließlich am Ende des Grundstücks über einen Verbindungssteg auf die Bootsstege. Der Balkon der Antragsteller im 1. OG befindet sich an dem Teil des Weges, der bereits zur Sondernutzungsfläche der Antragsgegnerin gehört. Ein Großteil des Fahrzeugverkehrs spielt sich nicht auf diesem Weg, sondern entlang der Grundstücksgrenze zu dem anderen Nachbargrundstück ab.

Die Antragsteller wenden sich dagegen, dass die Antragsgegnerin es den Nutzern und Besuchern der Bootsstege gestattet, über das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft zu fahren oder zu laufen, um zu den Stegen zu gelangen. Sie fühlen sich durch die intensive Nutzung, vor allem auch an den Wochenenden, gestört und meinen, die Teilungserklärung lasse diese Nutzung nicht zu. Die Antragsgegnerin behauptet, dass sie ihr Gewerbe seit ca. 1980, also schon vor Teilu...