Leitsatz (amtlich)
Beim Vertrag zugunsten Dritter besteht zwischen dem Versprechensempfänger und dem Dritten kein Gemeinschaftsverhältnis im Sinne von § 428 BGB. Hat sich der Eigentümer eines Grundstücks im Rahmen eines solchen Vertrags zur Belastung des Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit verpflichtet und sollen die Ansprüche sowohl des Versprechensempfängers als auch des Dritten durch eine Vormerkung gesichert werden, müssen zwei Vormerkungen im Grundbuch eingetragen werden.
Normenkette
GBO §§ 18, 47; BGB §§ 328, 335, 428
Verfahrensgang
AG Berlin-Mitte (Aktenzeichen 46 MI 1...N-27) |
Tenor
Die Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
I. Im Grundbuch von Mitte Blatt 2...N war die Bauwert K.GmbH mit Sitz in B.K.(im Folgenden: Bauwert) eingetragen. Dieses Grundbuch wurde nach Aufteilung in Wohnungseigentum am 4.7.2016 geschlossen und die Grundbuchbuchblätter 3...N bis 3...N angelegt.
Die Vorsitzende des Gemeindekirchenrates der Beteiligten bewilligte und beantragte am 24.4.2015 zur UR-Nr. P 2.../2...der Notarin C.P.in Berlin die Eintragung einer Vormerkung in dem im Beschlusseingang bezeichneten Grundbuch zugunsten der Bauwert und der jeweiligen Eigentümer des im Grundbuch von Mitte Blatt 2...N eingetragenen Grundstücks als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB zur Sicherung eines Anspruchs auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit - Gehrecht - zugunsten des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks. In der Urkunde heißt es weiterhin, die Beteiligte habe sich gegenüber der Bauwert und im Wege eines Vertrages zugunsten Dritter auch gegenüber den jeweiligen Eigentümern des herrschenden Grundstücks verpflichtet, zugunsten des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks ein Gehrecht zu bestellen, wenn die Beteiligte das Grundstück verkaufe oder mit einem Erbbaurecht oder anderen wertmindernden Eintragungen in Abt. II oder III des Grundbuchs belaste.
Mit Schriftsatz vom 29.3.2016 hat die Notarin unter Beifügung ihrer UR-Nr. P 2.../2...und einer Genehmigung des Konsistoriums der Evangelischen Kirche Berlin-Brandenburg-schlesische Oberlausitz beantragt, die Vormerkung im Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung darauf hingewiesen, es sei eine neue Bewilligung erforderlich, weil zugunsten der Bauwert nur eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit möglich sei. Mit weiterer Zwischenverfügung vom 14.6.2016 hat das Grundbuchamt vertreten, nur zugunsten der jeweiligen Eigentümer des begünstigten Grundstücks könne eine Vormerkung für eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden. Hinsichtlich der Bauwert bedürfe es einer zweiten Vormerkung, gerichtet auf Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 22.6.2016, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 27.6.2016 nicht abgeholfen hat.
II.1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und führt in der Sache zu einem vorläufigen Erfolg. Die Zwischenverfügung ist nicht veranlasst. Sie ist bereits aus formalen Gründen aufzuheben.
Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen, § 18 Abs. 1 S. 1 GBO. Der Erlass einer Zwischenverfügung dient der Sicherung des sich nach dem Eingang des Antrags bestimmenden Rangs der beantragten Eintragung. Eine Zwischenverfügung setzt deshalb voraus, dass das von dem Grundbuchamt erkannte Eintragungshindernis rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung zu beheben ist. Ansonsten erhielte die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang (BGH, FGPrax 2014, 2; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 18, Rdn. 8). Mit einer Zwischenverfügung kann deshalb nicht aufgegeben werden, das einzutragende dingliche Recht durch Rechtsgeschäft abzuändern oder gar durch ein anderes Recht zu ersetzen (Demharter, a.a.O., Rdn. 32).
Eben dies ist aber Inhalt der angefochtenen Zwischenverfügung. Das Grundbuchamt hat der Beteiligten aufgegeben, bezogen auf die Bauwert die Bewilligung eines anderen Rechts vorzulegen.
2. Für das weitere Verfahren weist der Senat ohne Bindungswirkung für das Grundbuchamt auf das Folgende hin:
a) Es ist nicht zutreffend, dass zu Gunsten der Bauwert lediglich die Eintragung einer - weder bewilligten noch beantragten - Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zulässig sei.
Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück kann eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden, § 883 Abs. 1 S. 1 BGB. Der Anspruch auf Bestellung einer Grunddienstbarkeit ist durch Vormerkung sicherbar (vgl. BayObLG, DNotZ 2002, 2093). Durch eine solche Vormerkung wird aber nicht der sich nach Entstehen der Grundschuld ergebende Anspruch aus einem Recht an einem Grundstück, sondern allein der schuldrechtliche Anspruch auf Einräumung eines Rechts gesichert (OLG Düsseldorf, MittRhNotK 1988, 234, 235).
Eine Identität zwischen de...