Normenkette
BGB § 328 Abs. 1, § 883 Abs. 1 S. 1, § 1090; GBO § 18 Abs. 1 S. 1
Verfahrensgang
AG Bitterfeld-Wolfen (Aktenzeichen BU-827-8) |
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2. vom 28. März 2024 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Bitterfeld-Wolfen - Grundbuchamt - vom 28. Februar 2024 aufgehoben.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1. ist Eigentümerin der im Grundbuch des Amtsgerichts Bitterfeld-Wolfen von B., Blatt ..., unter lfd. Nr und ... eingetragenen Grundstücke.
Die Beteiligte zu 1. und die Beteiligte zu 2. sind durch einen Pachtvertrag über den Grundbesitz miteinander verbunden.
Am 20. November 2023 übersandte die Beteiligte zu 2. einen durch den Notar K. mit Amtssitz in G. beglaubigten Antrag nebst Bewilligungserklärung der Beteiligten zu 1. vom 2. November 2023 auf Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nebst Vormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2. in Form eines Errichtungs-, Betriebs- und Nutzungsrechts für die auf dem Grundstück installierten Photovoltaikanlagen (Ziffer II. der Bewilligung). Zugleich bewilligte und beantragte die Beteiligte zu 1. - insoweit von Bedeutung für das Beschwerdeverfahren - die Eintragung weiterer Vormerkungen unter Ziffer III.a. und b. wie folgt
"zugunsten des Begünstigten (der Beteiligten zu 2. - der Senat) auf Bestellung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zu Gunsten der finanzierenden Bank und zu Gunsten des von der finanzierenden Bank benannten Dritten in Abt. II des Grundbuchs im Gleichrang mit der unter Ziffer I. bestellten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und untereinander, aber im Rang vor der unter Ziffer
II. bewilligten Vormerkung."
Wegen des genauen Inhalts der Eintragungsbewilligung wird auf Ziffer III. der notariellen Urkunde, Bl. 44 d. GA, Bezug genommen.
Mit Zwischenverfügung vom 28. Februar 2024 wies das Grundbuchamt die Beteiligte zu 2. darauf hin, dass Voraussetzung der Eintragung der Vormerkung die Benennung der finanzierenden Bank sei und setzte hierfür eine Frist von einem Monat. Im Übrigen sei die Vormerkung hinsichtlich des von der finanzierenden Bank benannten Dritten nicht eintragungsfähig, weil Voraussetzung der Eintragung der Vormerkung die Bestimmbarkeit des Gläubigers sei.
Hiergegen hat sich die Beteiligte zu 2. mit Beschwerde vom 28. März 2024, eingegangen beim Grundbuchamt am 3. April 2024, gewandt. Sie macht geltend, die Vormerkungen unter Ziff. III der Bewilligung sollten ausschließlich zur Sicherung ihrer Ansprüche dienen und nicht von Ansprüchen der finanzierenden Bank oder eines von dieser benannten Dritten. Sie als Begünstigte sei berechtigt, vom Eigentümer die Bestellung der Dienstbarkeit an die finanzierende Bank zu fordern. Schuldrechtlich könne die Bank oder der noch zu benennende Dritte Leistung direkt an sich verlangen, worin ein echter Vertrag zugunsten Dritter zu sehen sei. Die Benennung der finanzierenden Bank oder des Dritten sei nicht erforderlich, weil sie selbst die Begünstigte sei.
Am 25. März 2024 bewilligte und beantragte die Beteiligte zu 1. zu notarieller Urkunde des Notars K. erneut die Eintragung der Vormerkungen mit folgender Klarstellung:
"Die Vormerkung nach Ziffer III.a. und III.b. der Bewilligung sollen ausschließlich der Sicherung der Ansprüche der Begünstigten auf Bewilligung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit dem in Ziffer I. der Bewilligung genannten Inhalt für
a) die finanzierende Bank und
b) für einen von der finanzierenden Bank zu benennenden Dritten dienen. Die Vormerkungen werden deshalb ausschließlich zu Gunsten des Begünstigten bestellt."
Zugleich stellte sie klar, dass der Eintragungsantrag hinsichtlich der Vormerkungen unabhängig von dem Eintragungsantrag hinsichtlich der beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gestellt werde.
Am 17. April 2024 trug das Grundbuchamt in Abt. II, lfd. 10 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Beteiligten zu 2. sowie unter lfd. 11 eine Vormerkung für sie ein.
Im Übrigen half es der Beschwerde nicht ab und legte sie dem Oberlandesgericht mit Beschluss vom 17. April 2024 zur Entscheidung vor.
II. Die Beschwerde ist zulässig. Sie richtet sich gegen eine nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO anfechtbare Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO) und erweist sich deshalb als statthaft. Sie ist auch im Übrigen nach den §§ 71 ff. GBO zulässig.
Sie hat in der Sache (vorläufig) Erfolg.
1. Die Zwischenverfügung war schon aus formellen Gründen aufzuheben, weil sie einen nach § 18 GBO unzulässigen Inhalt hat.
Die Zwischenverfügung ist ein Mittel, um einer beantragten Eintragung den nach dem Eingang des Antrages bestimmten Rang zu sichern, der bei sofortiger Zurückweisung nicht gewahrt bliebe. Sie darf gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 2. Fall GBO nur ergehen, wenn der Eintragung ein behebbares Hindernis entgegensteht; der Erlass einer Zwischenverfügung ist ausgeschlossen, wenn der Mangel des Antrages nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann, weil andernfalls die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden R...