Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache. keine Feststellung des Umfangs des Sondereigentums bei Veräußerungszustimmung
Leitsatz (amtlich)
Wegen der Zuständigkeit der Prozessgerichte für Streitigkeiten über den Gegenstand, den Inhalt und den Umfang des Sondereigentums (BGHZ 130, 159) kann in einem Wohnungseigentumsverfahren über die Verpflichtung zur Veräußerungszustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG nicht mit bindender Wirkung unter allen Beteiligten festgestellt werden, welchen Umfang das Sondereigentum nach dem Grundbuchinhalt hat. Mangels präjudizieller Wirkung kann die Gemeinschaft die Veräußerungszustimmung nicht mit der Begründung verweigern, ein Wohnungseigentümer habe Teile des Gemeinschaftseigentums mitverkauft.
Normenkette
WEG §§ 4-5, 12 Abs. 1, § 45 II
Beteiligte
II. die übrigen Wohnungseigentümer gemäß der dem Beschluss des Amtsgerichts vom 25. August 2000 beigefügten Liste |
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 331/00) |
AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II 639/99) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Klarstellung zurückgewiesen, dass sich aus der vom Amtsgericht ausgesprochenen Zustimmungsverpflichtung keinerlei Anerkenntnis der Eigentümergemeinschaft ergibt, dass die sog. Pyramide zum Sondereigentum der Einheit Nr. 12 gehört.
Die Gerichtskosten dritter Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Gründe
I.
Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage. Die Antragstellerin ist Eigentümerin der im Dachgeschoss gelegenen Einheit Nr. 12, die durch späteren Ausbau entstanden ist. Die Antragstellerin streitet mit der Gemeinschaft darüber, ob ein Spitzboden in sogenannter Pyramidenform zu dem Sondereigentum der Antragstellerin gehört oder nicht, was in tatsächlicher Hinsicht davon abhängig sein könnte, ob bei Begründung der Einheit Nr. 12 der Spitzboden bereits durch eine Decke mit einem Revisionsschacht abgetrennt war oder nicht. Die Antragstellerin hatte bei Verfahrensbeginn einen notariellen Kaufvertrag über ihre Einheit geschlossen, für den sie die Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG verlangt hat. Die Eigentümergemeinschaft hat die Zustimmung mit der Begründung verweigert, dass in dem notariellen Kaufvertrag der Kaufgegenstand in der Weise beschrieben worden ist, dass das Sondereigentum die „von dem Verkäufer ausgebaute sog. Pyramide mit eingeschränkter Nutzung” umfasst und damit Gemeinschaftseigentum mitverkauft worden sei. Nachdem die Käufer von dem Kaufvertrag zurückgetreten sind, hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 25. August 2000 auf entsprechenden Antrag festgestellt, dass die Antragsgegner nicht berechtigt seien, die Zustimmung zu einem späteren Verkauf der Teileigentumseinheit Nr. 12 mit der Begründung zu verweigern, dass der Luftraum unter der im Dachgeschöss gelegenen sogenannten Pyramide nicht zu dem Sondereigentum Nr. 12 gehöre. Hiergegen haben die Antragsgegner Erstbeschwerde eingelegt und im Wege eines Widerantrages die Feststellung begehrt, dass die sogenannte Pyramide Gemeinschaftseigentum darstelle. Mit Beschluss vom 10. April 2001 hat das Landgericht den Widerantrag mangels Sachdienlichkeit verworfen und die Erstbeschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, die – bis auf eine Klarstellung – erfolglos bleibt.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Sie ist jedoch – bis auf eine Klarstellung zu den Rechtswirkungen des amtsgerichtlichen Beschlusses – sachlich nicht gerechtfertigt. Der angefochtene Beschluss ist im Ergebnis rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).
Nachdem der konkrete Kaufvertrag der Antragstellerin wegen des Rücktritts der Käufer gescheitert ist, kann die Antragstellerin nicht mehr durch Leistungsantrag von den Antragsgegnern die Verpflichtung zur Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG verlangen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Veräußerungszustimmung hier nach der Teilungserklärung durch den Verwaltungsbeirat zu erteilen ist. Denn auch der Beirat wird letztlich für die Gemeinschaft tätig, so dass die Gemeinschaft auf gerichtliche Ersetzung der Veräußerungszustimmung in Anspruch zu nehmen ist.
Verfahrensrechtlich zutreffend hat das Amtsgericht einen Feststellungs- oder Regelungsstreit angenommen. Dabei hat das Landgericht ausgesprochen, die Veräußerungszustimmung dürfe nicht mit der Begründung verweigert werden, dass der Luftraum unter der im Dachgeschoss gelegenen sogenannten Pyramide nicht zu dem Sondereigentum Nr. 12 gehöre. In seinen Gründen hat das Amtsgericht ausgeführt: Verweigerungsgründe sind ausschließlich Gründe, die Zweifel daran erwecken, dass der Erwerber – nicht der ausscheidende Eigentümer – sich in die Gemeinschaft einfügen wird. Die zwischen den Beteiligten strittige Frage, ob die sogenannte Pyramide Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist, spielt für die Genehmigung keine Rolle. Insbesondere ...