Entscheidungsstichwort (Thema)
Sportsvereins-Kantine. Wohnungseigentumssache betreffend die Wohnungseigentumsanlage
Leitsatz (amtlich)
Die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung „Laden” steht der Nutzung des Teileigentums als Sportsvereins-Kantine entgegen.
Normenkette
WEG § 15 Abs. 3
Beteiligte
Beteiligte zu 5. bis 212. wie aus dem Beschluß der Zivilkammer 191 des Landgerichts Berlin vom 24. Januar 1986 ersichtlich |
Verfahrensgang
AG Berlin-Spandau (Aktenzeichen 70 II 71/84 WEG) |
LG Berlin (Aktenzeichen 191 T 82/85) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß der Zivilkammer 191 des Landgerichts Berlin vom 24. Januar 1986 – 191 T 82/85 – wird zurückgewiesen.
Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert wird auch für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf 5.000,– DM festgesetzt.
Gründe
Das Teileigentum des Antragsgegners ist in der notariellen Teilungserklärung als „Laden im Kellergeschoß des Bauteils IV” ausgewiesen, befindet sich jedoch zu ebener Erde. Bis September 1984 nutzte der Antragsgegner die ihm gehörenden Räume für den Ausbildungsbetrieb seiner Segelschule als Büro und Besprechungsraum sowie zur Aufbewahrung von Segelgeräten. Für diese Zwecke nahm der Antragsgegner sodann andere, weiter entfernt liegende Räume in Anspruch. In dem Teileigentum richtete er im Herbst 1984 einen 10,73 m × 5,20 m großen, nach außen verglasten Raum als Aufenthaltsraum ein. Diesen Raum stattete er lokalähnlich mit Tresen und Bierzapfanlage im nautischen Stil aus und benannte ihn „B.”, zu der die Benutzer der anliegenden Sportanlage sowie seine Segelschüler freien Zugang haben, pro Saison ca. 200 bis 300 Personen. Der Antragsgegner verabreicht dem genannten Personenkreis mit Gewinnerzielungsabsicht Getränke jeder Art, auch alkoholische, sowie kalte und auf Bestellung auch warme Speisen. Die Lokalität wird je nach Jahreszeit, Witterungslage und Schulungsbetrieb regelmäßig aufgesucht und ist insbesondere in den Sommermonaten bis nach Mitternacht geöffnet.
Auf Antrag der Antragsteller hat das Amtsgericht Spandau durch Beschluß vom 21. Juni 1985 dem Antragsgegner unter Androhung von Ordnungsmitteln untersagt, in seinem Teileigentum einen gastwirtschaftlichen Betrieb zu betreiben. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht durch Beschluß vom 24. Januar 1986 zurückgewiesen. Gegen diesen dem Antragsgegner am 21. Februar 1986 zugestellten Beschluß richtet sich die am 5. März 1986 formgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.
Das nach §§ 22, 27, 29 FGG, 45 WEG zulässige Rechtsmittel ist in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf die das Rechtsmittel der weiteren Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Satz 1 FGG), enthält die angefochtene Entscheidung des Landgerichts nicht.
Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht angenommen, daß den Antragstellern nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB gegen den Antragsgegner ein im Verfahren des § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verfolgender Anspruch zusteht, in seinen Räumen einen gastwirtschaftlichen Betrieb zu unterlassen. Zutreffend geht der angefochtene Beschluß davon aus, daß das Teileigentum des Antragsgegners in der Teilungserklärung als „Laden” bezeichnet ist. In dieser Bezeichnung liegt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, nämlich eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG, die dem Recht des Teileigentümers vorgeht, die Räume im Rahmen des § 13 Abs. 1, § 14 Nr. 1 WEG zu nutzen. Die Beschreibung des Teileigentums des Antragsgegners in der Teilungserklärung ist gemäß § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen und unterliegt damit wie alle Grundbucheintragungen der selbständigen Auslegung durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht (vgl. BGHZ 37, 147, 148 f.; BayObLGZ 1983, 73, 78 f.; Senat, Beschluß vom 6. März 1985 – 24 W 3538/84 –). Dabei ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in Bezug Genommenen ergibt (vgl. BGHZ 59, 205, 209). Als nächstliegende Bedeutung der Bezeichnung „Laden” kann nicht angesehen werden, daß die Räume uneingeschränkt gewerblich genutzt werden dürfen. Nächstliegend ist vielmehr, daß diese Bezeichnung eine Zweckbestimmung darstellt, auf die sich der einzelne Erwerber von Wohnungseigentum oder Teileigentum jedenfalls insoweit verlassen kann, als keine gewerbliche Nutzung zugelassen wird, die mehr als ein Laden stört oder sonst beeinträchtigt (vgl. BayObLGZ NJW-RR 1986, 317 f.). Zutreffend weist der angefochtene Beschluß darauf hin, daß nach allgemeinem Sprachgebrauch unter einem Laden eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann verstanden wird, von dem Betrieb eines Ladens aber nicht mehr gesprochen werden kann, wenn nicht nur Getränke und Speisen zum Verkauf angeboten werden, sondern...