Entscheidungsstichwort (Thema)
Rechtsentscheid zur Auslegung des Begriffs "laufende Aufwendungen" im Rahmen der Prüfung einer Mietpreisüberhöhung
Normenkette
II. BV §§ 18-20, 25, 29; MietHöReglG § 3; WiStrG § 5 Abs. 2 Sätze 1-2; WoBindG §§ 8a, 8b
Verfahrensgang
Tenor
Laufende Aufwendungen des Vermieters im Sinne von § 5 WiStG sind auch solche, die sich auf Kosten einer vor dem 31. August 1993 abgeschlossenen Modernisierung beziehen.
Tatbestand
A.
Die Kläger sind aufgrund eines mit dem Beklagten im Mai 1991 abgeschlossenen Mietvertrages Mieter einer in Berlin belegenen Wohnung, die aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad. Diele und Kellerraum besteht und eine Gesamtgröße von 61,66 m² hat. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist im sozialen Wohnungsbau errichtet und im Jahre 1959 bezugsfertig geworden; die ursprüngliche Sozialbindung ist ausgelaufen. Der Beklagte hat die Wohnung als Wohnungseigentum im Jahre 1985 erworben und unstreitig noch im selben Jahr umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung ausführen lassen.
Die Kläger verlangen von dem Beklagten Rückzahlung angeblich preisrechtswidrig überzahlten Mietzinses für den Zeitraum vom 1. Juni 1991 bis 1. August 1995, wobei sie geltend machen, daß der im Mietvertrag vereinbarte Bruttokaltmietzins von 1.450,00 DM die 20 %ige Wesentlichkeitsgrenze gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG überschreite. Sie begründen dies damit, daß nach dem Berliner Mietspiegel 1992 Feld H 10 von einem ortsüblichen Vergleichsmietzins von 9,25 DM/m² und nach dem Berliner Mietspiegel 1994 Feld H 8 von einem ortsüblichen Vergleichsmietzins in Höhe von 12,18 DM/m² monatlich auszugehen sei.
Das Amtsgericht hat der Klage im wesentlichen stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht durch Teilurteil das angefochtene Urteil teilweise abgeändert und die Klage bezüglich des Zeitraums vom 1. Juni bis 30. September 1991 mit der Begründung abgewiesen, daß die Kläger insoweit die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nicht hinreichend dargelegt hatten, weil der Mietspiegel 1992 diesen Zeitraum nicht umfasse.
Bezüglich der im Berufungsverfahren weiterhin anhängigen Klage besteht zwischen den Parteien Streit über die Höhe des ortsüblichen Mietzinses und die Frage, ob und gegebenenfalls inwieweit der von den Klägern gezahlte Mietzins der Höhe nach durch die laufenden Aufwendungen des Beklagten im Sinne von § 5 WiStG gedeckt ist. Das Landgericht geht aufgrund eines von ihm eingeholten Sachverständigengutachtens davon aus, daß die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung zum 1. Oktober 1991 833,64 DM und zum 1. Oktober 1993 874,95 DM betragen habe. Der Beklagte hat die von ihm geltend gemachten „laufenden Aufwendungen” durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung per 31. Mai 1991 sowie durch Wirtschaftlichkeitsberechnungen per 1. Januar 1992, 1. Januar 1993, 1. Januar 1994, 1. Januar 1995 und 1. Januar 1996 dargelegt. Er hat darin die Bruttokalt-Kostenmiete aus den Kapitalkosten, der Abschreibung für das Gebäude, der Verwaltungskostenpauschale, der Instandhaltungspauschale, den Betriebskosten und des Umlageausfallwagnisses errechnet. Für die vorgenommenen Modernisierungen hat der Kläger in den Wirtschaftlichkeitsberechnungen seine Investitionen für Ausbau und Modernisierung, weitere hierbei erbrachte Eigenarbeitsleistungen und Kosten des Materials für Eigenarbeiten in die Berechnung eingesetzt. Die hierzu ermittelten Beträge sind in die fiktiven Kapitalkosten mit eingeflossen, aber auch Grundlage für die angesetzte Abschreibung betreffend das Gebäude und für das Umlageausfallwagnis. Die Beträge der hiernach für die Jahre 1991 bis einschließlich 1995 dargelegten Bruttokalt-Kostenmiete liegen alle über dem nach dem Mietvertrag verlangten Bruttokaltmietzins in Höhe von 1.450,00 DM.
Das Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfrage zum Erlaß eines Rechtsentscheides vorgelegt:
„Sind zur Auslegung des Begriffs der laufenden Aufwendungen i. S. v. § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG die Vorschriften über die Kostenmiete gemäß §§ 8, 8 a, 8 b Wohnungsbindungsgesetz, § 18 bis 29 der II. Berechnungsverordnung, insbesondere betreffend die Kapitalkosten (§§ 19 ff. II. BV) einschließlich des fiktiven Kostenansatzes für Eigenkapitalkosten (§ 20 II. BV), sowie die Abschreibung (§ 25 II. BV), Instandhaltungskosten (§ 28 II. BV) und Mietausfallwagnis (§ 29 II. BV) in vollem Umfang auch insoweit anzuwenden, als sich die Kostenansätze auf Kosten der Modernisierung beziehen und bei der Umlage der Modernisierungskosten nach § 3 MHG nicht zu berücksichtigen wären?”
Das Landgericht möchte bei der Auslegung des Begriffs „laufende Aufwendungen” im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG zwar die Vorschriften über die Kostenmiete gemäß §§ 8, 8 a, 8 b Wohnungsbindungsgesetz, §§ 18 – 19 der II. Berechnungsverordnung, insbesondere auch betreffend der Kapitalkosten (§§ 19 ff. II. Berechnungsverordnung) einschließlich des fiktiven Kostenansatzes für Eigenkapitalkosten (§ 20 II. Ber...