Entscheidungsstichwort (Thema)
kein primärer Individual-Auskunftsanspruch. Wohnungseigentumssache
Leitsatz (amtlich)
Ein Auskunftsanspruch gegen den Verwalter steht dem einzelnen Wohnungseigentümer nur insoweit zu, als die Eigentümergemeinschaft von diesem Recht keinen Gebrauch nacht (wie OLG Celle OLGZ 1983, 177).
Normenkette
Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 76 II (WEG) 105/85) |
LG Berlin (Aktenzeichen 191 T 52/86 WEG) |
Tenor
Der angefochtene Beschluß wird teilweise aufgehoben.
Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 21. Januar 1986 – 76 II (WEG) 105/85 – wird insoweit zurückgewiesen, als die Antragsteller die Erteilung einer schriftlichen Auskunft verlangen.
Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.
Die Antragsteller haben die Gerichtskosten aller drei Instanzen zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Wert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000,– DM festgesetzt.
Gründe
Die von der Antragsgegnerin als Verwalterin am 1. April 1985 aufgestellte Jahresabrechnung für das Jahr 1984 enthält unter dem Punkt „Instandhaltungsrücklage” einen Endbestand von 46.785,– DM. Die Antragstellerin C. versuchte am 15. Mai 1985 vergeblich, die Instandhaltungsrücklage bei der Antragsgegnerin kontenmäßig zu überprüfen. Mit Anwaltsschreiben vom 24. Mai 1985 forderten die Antragsteller zu 1) die Antragsgegnerin auf, bis zum 5. Juni 1985 den Verbleib der 46.785,– DM insbesondere durch eine lückenlose Darstellung der Entwicklung des Kontos für Instandhaltungsrücklagen unter Einschluß des aktuellen Kontostandes nachzuweisen. Den in erster Instanz zuletzt gestellten Antrag der Antragsteller, die Antragsgegnerin zu verpflichten, über den tatsächlichen Bestand der Instandhaltungsrücklage am 19. September 1985 gegenüber den Wohnungseigentümern der Wohnungseigentumsanlage Auskunft zu erteilen, insbesondere über den Bestand des Instandhaltungsrücklage-Kontos und über die Teile der Instandhaltungsrücklage, die sich auf anderen Konten befinden, und den Antragstellern Einsichtnahme in die entsprechenden Originalunterlagen zu gewähren, hat das Amtsgericht Schöneberg durch Beschluß vom 21. Januar 1986 zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat die Zivilkammer 191 des Landgerichts Berlin den amtsgerichtlichen Beschluß aufgehoben und die Antragsgegnerin verpflichtet, über den Bestand der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Stichtag des 19. September 1985 eine schriftliche Auskunft zu erteilen sowie den Antragstellern Einsicht in die für die Instandhaltungsrücklage bedeutsamen Verwaltungsunterlagen im Original zu gewähren. Gegen diesen ihr am 26. September 1986 zugestellten Beschluß hat die Antragsgegnerin am 3. Oktober 1986 die sofortige weitere Beschwerde eingelegt.
Das nach §§ 22, 27, 29 FGG, 45 WEG zulässige Rechtsmittel der Antragsgegnerin ist bezüglich der schriftlichen Auskunftserteilung in der Sache gerechtfertigt, weist jedoch im übrigen einen Rechtsfehler, auf den die Rechtsbeschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Satz 1 FGG), nicht auf.
Dem Landgericht ist darin zuzustimmen, daß die Antragsgegnerin als Verwalterin über die jährliche Rechnungslegung und Abrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG hinaus aufgrund des Verwaltervertrages weitere Auskünfte – unter Umständen auch schriftliche – zu erteilen hat, wenn Unstimmigkeiten entdeckt werden und aufzuklären sind – wie hier bezüglich des Soll- und Ist-Bestandes der Instandhaltungsrücklage –, ferner wenn der Verbleib von Rücklagen unklar ist – wie hier die Entwicklung des Kontos der Instandhaltungsrücklage –. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem mit der Verwalterin bestehenden Geschäftsbesorgungsvertrag, insbesondere §§ 675, 666 BGB. Auch die Billigung der Jahresabrechnung 1984 und die Entlastung der Verwalterin durch den Eigentümer-Beschluß vom 8. Juli 1985 steht dem Auskunftsverlangen nicht entgegen, zumal durch die Genehmigung der Jahresabrechnung und die Entlastung nicht unmittelbar auf die unklaren Punkte (Soll- oder Ist-Bestand der Instandhaltungsrücklage und deren Verbleib auf Bankkonten) erstreckt hat (vgl. OLG Celle OLGZ 1983, 177; DWE 1984, 126).
Der angefochtene Beschluß beruht aber insofern auf einem Rechtsirrtum, als der Auskunftsanspruch einzelnen Wohnungseigentümern als ein von diesen allein zu verfolgender Individualanspruch ohne Rücksicht darauf zugebilligt wird, ob der Auskunftsanspruch zuvor in der Eigentümerversammlung behandelt worden ist und ob die Gemeinschaft oder die Verwalterin sich etwa pflichtwidrig geweigert hat, für eine Aufklärung der unklaren Punkte zu sorgen. Denn Rechtsgrundlage des Auskunftsverlangens ist der Verwaltervertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag in Verbindung mit der gesetzlichen Regelung der §§ 21 Abs. 1 und 4, 28 Abs. 4 WEG. Die Eigentümergemeinschaft ist Vertragspartnerin der Verwalterin. Die Auskunftserteilung ist eine unteilbare Leistung, die zu...
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