Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohngeldverpflichtung des werdenden Wohnungseigentümers. nichtiger Kaufvertrag
Leitsatz (amtlich)
Ebensowenig wie der auf Grund nichtiger Auflassung im Grundbuch eingetragene Scheinwohnungseigentümer (BGH NJW 1994, 3352) schuldet der auf Grund eines formnichtigen Kaufvertrages in den Besitz einer vermieteten Eigentumswohnung gelangte Käufer der Eigentümergemeinschaft Wohngeld und Sonderumlagen.
Normenkette
WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5; BGB a.F. § 313
Verfahrensgang
LG Berlin (Beschluss vom 13.07.2001; Aktenzeichen 85 T 21/01 WEG) |
AG Berlin-Lichtenberg (Aktenzeichen 70 II 11/00 WEG) |
Tenor
Der Beschluss des Landgerichts Berlin vom 13. Juli 2001 – 85 T 21/01 WEG – wird aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, das auch über die Gerichts- und außergerichtlichen Kosten sämtlicher Instanzen zu befinden hat.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 14.065,59 EUR festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Beteiligten zu I. (Antragsgegner) und II. (Antragsteller) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage. Die Antragsteller nehmen den Antragsgegner auf Zahlung von Wohngeldern (Rückstände aus der Jahresabrechnung 1998, Vorschüsse aus den Wirtschaftsplänen für die Jahre 1999 und 2000 sowie Anteile an zwei Sonderumlagen) in Anspruch. Das Grundstück wurde etwa im Jahre 1996 mit einem Neubau bebaut. Durch vorangegangene notarielle Teilungserklärung vom 30. Oktober 1995 wurde an dem Grundstück Wohnungseigentum begründet. Die teilende Eigentümerin verfügt noch über 45 der 66 Einheiten. Das Grundbuch für das ungeteilte Grundbuch wurde am 26. März 1997 geschlossen. Zeitgleich wurden die einzelnen Teil- bzw. Wohnungsgrundbücher für 66 Einheiten angelegt. Als erste Eigentümerin der Einheiten wurde jeweils die teilende Eigentümerin eingetragen. In der Folgezeit erfolgte der Verkauf der einzelnen Einheiten durch die teilende Eigentümerin. Die ersten Auflassungsvormerkungen wurden seit dem 24. Juli 1997 im Grundbuch eingetragen, die ersten Erwerber seit dem 19. Oktober 1999.
Der Antragsgegner kaufte mit notariellen Kaufverträgen vom 29. September 1997 die Einheiten Nr. 14 und Nr. 25. Auf Seiten der Verkäuferin trat „als mündlich Bevollmächtigter für… die alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin” der Zeuge L. auf. Am 1. Dezember 1997 wurde im Wohnungsgrundbuch der Einheit Nr. 14, am 10. Dezember 1997 im Wohnungsgrundbuch der Einheit Nr. 25 eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Antragsgegners eingetragen. Eine Eigentumsumschreibung der Einheiten in den Wohnungsgrundbüchern auf den Antragsgegner ist bisher mangels vollständiger Kaufpreiszahlung nicht erfolgt.
Im Zuge der Abwicklung der Kaufverträge entstand zwischen dem Antragsgegner als Erwerber und der teilenden Eigentümerin als Verkäuferin der Einheiten Streit darüber, wer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Der Antragsgegner hat behauptet, dass der Zeuge L. ihm vor dem Notartermin in den Räumen des beurkundenden Notars zugesagt habe, dass die Verkäuferin die Grunderwerbsteuer trage. Nach den in zweiter Instanz vorgelegten Schreiben der Verkäuferin vom 26. Februar 1998 und 1. April 1998 sind für den Antragsgegner 5.000 DM Grunderwerbsteuer an das Finanzamt bzw. ein ungenannter Betrag auf „Notarrechnungen” überwiesen worden; nach § 15 der Kaufverträge hatte dagegen der Antragsgegner die Grunderwerbssteuer und die Beurkundungskosten übernommen.
Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss die Erstbeschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 20. Dezember 2000, durch welchen der Antragsgegner zur Zahlung von 27.509,90 DM nebst Zinsen verpflichtet worden ist, zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, mit der er geltend macht, dass die notariellen Kaufverträge betreffend die Einheiten 14 und 25 nichtig seien, da die zwischen dem Zeugen L. und ihm außerhalb der Urkunde getroffenen Vereinbarungen über die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch die Verkäuferin nicht notariell beurkundet worden seien, er deshalb kein so genannter werdender Wohnungseigentümer sei und aus diesem Grunde auch nicht für die Wohngeldzahlungen hafte. Für das Landgericht habe im Rahmen des § 12 FGG durchaus Veranlassung bestanden, im Hinblick auf die von ihm behauptete Vereinbarung zu ermitteln.
Entscheidungsgründe
II.
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Die sofortige weitere Beschwerde ist auch begründet, da der angefochtene Beschluss nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei ist (§ 27 Abs. 1 FGG).
Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Antragsgegner gemäß § 16 Abs. 2 WEG zur Tragung der Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie der Kosten seiner Verwaltung und seines gemeinschaftlichen Gebrauchs nach dem Verhältnis seines Anteils verpflichtet ist, soweit er Mitglied einer faktischen bzw. werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist.
Als Ersterwerb...