Entscheidungsstichwort (Thema)
Keine Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für Schulden des Veräußerers
Leitsatz (amtlich)
1. Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet auch dann nicht für Wohngeldschulden des Veräußerers, wenn der Wohnungseigentümer beschluß über die Jahresabrechnung erst nach der Umschreibung des Eigentums im Wohnungsgrundbuch gefaßt worden ist.
(Abweichung von BGH NJW 1988, 1910 ff.).
2. Aus diesem Grunde ist eine Umlageforderung, die gegen den Konkursverwalter gerichtet ist, auch dann keine Masseforderung, wenn der Wohnungseigentümerbeschluß, der die Umlage bestimmt, erst nach der Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen des Wohnungseigentümers gefaßt worden ist.
3. Der dem Gemeinschuldner zustehende Anteil an der Instandhaltungsrücklage dient der Wohnungseigentümergemeinschaft als Sicherheit für Wohngeldrückstände des Gemeinschuldners.
Normenkette
WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5; KO §§ 3, 58 Nr. 2, § 61 Abs. 1 Nr. 6
Verfahrensgang
AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II 267/86) |
LG Berlin (Aktenzeichen 191 T 118/87) |
Nachgehend
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
Gründe
Zu der Wohnungseigentümergemeinschaft gehörte der im April 1985 verstorbene Diplom-Kaufmann H. G. K. Er war Eigentümer zahlreicher Wohnungen, die mit 4.978/10/000 Miteigentumsanteilen an dem Gemeinschaftseigentum verbunden waren. Für die Zeit von 1984 bis einschließlich 1985 sind für die dem Wohnungseigentümer K. bzw. seinem Nachlaß gehörenden Eigentumswohnungen Wohngeldrückstände in Höhe von 207.957,62 DM entstanden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat daher in der Versammlung vom 24. Juli 1986 in dieser Höhe eine Umlage beschlossen, um die Wohngeldrückstände des Nachlasses K. auszugleichen. – Über diesen Nachlaß ist durch Beschluß des Amtsgerichts Köln vom 24. Januar 1986 – 71 N 6431/85 – das Konkursverfahren eröffnet worden. Zu der Nachlaßkonkursmasse gehören immer noch Wohnungen mit zusammen 4.978/10/000 Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum. Nach dem Wohnungseigentümerbeschluß vom 24. Juli 1986 sollte die Umlage von dem Konkursverwalter nicht erhoben werden, sondern allein von den übrigen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile an dem Gemeinschaftseigentum getragen werden. Auf den Antragsteller entfällt ein Betrag von 20.290,90 DM.
Das Amtsgericht hat den Anfechtungsantrag des Antragstellers zurückgewiesen und ihn auf den Gegenantrag der übrigen Wohnungseigentümer zur Zahlung von 20.290,90 DM nebst 10,5 % Zinsen seit dem 6. August 1986 verpflichtet. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß richtet sich die frist- und formgerecht eingelegte Rechtsbeschwerde, mit der der Antragsteller im wesentlichen die Verletzung der Aufklärungspflicht rügt. Er meint, es liege ein Ladungsfehler vor, dessen Kausalität für die Entscheidung das Landgericht habe aufklären müssen. Es habe weiter auch aufklären müssen, in welcher Höhe tatsächlich Finanzierungslücken entstanden sind. Außerdem rügt der Antragsteller, daß der Beschluß gegen § 16 Abs. 2 WEG verstößt, da die Umlage anteilmäßig auch dem Konkursverwalter hätte auferlegt werden müssen. Letztlich sei der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage nicht durch einen Wohnungseigentümerbeschluß ermächtigt worden, den Anspruch auf Zahlung der Umlage gerichtlich geltend zu machen.
Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einem Verfahrensfehler. Denn das Landgericht hat die Ordnungsmäßigkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses über die Umlage nicht ausreichend geprüft. Der Senat möchte die angefochtene Entscheidung deshalb aufheben und die Sache zur weiteren Aufklärung an das Landgericht zurückverweisen. Er sieht sich hieran aber durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1988 – V ZB 10/87 – (NJW 1988, 1910) gehindert und legt daher nach § 28 Abs. 2 Satz 1 FGG die Rechtsbeschwerde dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.
1. Zutreffend hat das Landgericht zwar festgestellt, daß zu der am 24. Juli 1986 abgehaltenen Wohnungseigentümerversammlung nicht rechtzeitig eingeladen worden ist. Die Versammlung hätte frühestens am 28. Juli 1986 stattfinden dürfen. Denn die Ladungsfrist von einer Woche (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG) war frühestens an diesem Tage abgelaufen. Denn die am 19. Juli 1986 geschriebene Einladung kann die Beteiligten nicht vor dem 21. Juli erreicht haben, weil der 20. Juli ein Sonntag war.
Zutreffend erkennt das Landgericht auch, daß auch der Konkursverwalter zu der Versammlung hätte geladen werden müssen. Denn er hat nach § 6 Abs. 2 KO für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Wohnungseigentums zu sorgen (BGH NJW 1986, 3206, 3208) und daher grundsätzlich auch das Stimmrecht des Wohnungseigentümers auszuüben (vgl. OLG Hamm DWE 1987, 54; Senatsbeschluß vom 27.8.86 – 24 W 5931/85 – in NJW-RR 1987, 77 jeweils für den Zwangsverwalter). Gleichwohl hat...