Leitsatz (amtlich)
Soll zur dinglichen Absicherung eines Wärmecontracting-Vertrages dem Energieunternehmen gestattet werden, auf dem Grundstück eine Heizungsanlage zur Versorgung der dort befindlichen Gebäude zu betreiben, und dem Grundstückseigentümer verboten werden, zu demselben Zweck Anlagen zur Erzeugung von Wärme zur Raumheizung und Warmwasserbereitung zu betreiben oder durch Dritte errichten und betreiben zu lassen oder diese Nutzenergien von Dritten zu beziehen, so stellt dies keine als beschränkte persönliche Dienstbarkeit unzulässige Bezugsbindung dar.
Normenkette
BGB §§ 1018, 1090, 1105
Verfahrensgang
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 43 TH 6874-116) |
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag der eingetragenen Eigentümerin und der Beteiligten vom 11. September 2018 auf Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemäß Bewilligung vom 10. September 2018 zu vollziehen.
Gründe
I. Durch öffentlich beglaubigte Erklärung vom 10. September 2018 bewilligte die eingetragene Eigentümerin zugunsten der Beteiligten eine Dienstbarkeit mit u.a. folgendem Inhalt:
1. Die G...GmbH ist berechtigt, auf den dienenden Grundstücken eine Energiezentrale, bestehend aus der Heizungsanlage und allen dafür erforderlichen technischen Komponenten zur zentralen entgeltlichen Belieferung sämtlicher auf dem genannten Grundstück vorhandenen Gebäude mit den in der Energiezentrale erzeugten Nutzenergien zu errichten, zu unterhalten und zu betreiben.
2. ...
3. ...
4. Dem jeweiligen Eigentümer und den Nutzern des dienenden Grundstücks ist es verboten, auf dem dienenden Grundstück zur Versorgung der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude Anlagen zur Erzeugung von Wärme zur Raumheizung und Warmwasserbereitung zu betreiben oder durch Dritte errichten und betreiben zu lassen oder diese Nutzenergien von Dritten zu beziehen.
5. ...(Befristung)...
6. Für den Eintragungstext im Grundbuch wird folgende stichwortartige Formulierung zur Beschreibung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit vorgeschlagen: "Energiezentrale nebst Ver- und Entsorgungsleitungen, Betretungsrecht, Heizverbot".
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 21. September 2018 beanstandet, die Einschränkung des Warenbezugs von Dritten könne nicht Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein. Mit Beschluss vom 18. September 2019 hat es aus demselben Grunde den Antrag zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.
II. Das Rechtsmittel ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und begründet. Auf den Antrag der eingetragenen Eigentümerin und der Beteiligten (§ 13 GBO) ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit einzutragen, weil die Eintragung von der eingetragenen Eigentümerin bewilligt worden ist (§ 19 GBO) und Eintragungshindernisse nicht vorliegen.
Die bewilligte Dienstbarkeit hat einen eintragungsfähigen Inhalt.
Gemäß § 1090 BGB kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche Dienstbarkeit). Gemäß § 1018 BGB kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).
1. Eine positive Leistungspflicht kann, wie sich aus dem Wortlaut der vorgenannten Normen ergibt, nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit, sondern nur derjenige einer Reallast (§ 1105 BGB) sein. Eine unmittelbare Abnahme- oder Bezugspflicht für die von der Beteiligten bereitzustellende Nutzenergie (Wärme zur Raumheizung und Warmwasserbereitung) soll durch die Dienstbarkeit jedoch auch nicht begründet werden. Die Eintragungsbewilligung besagt nur, dass die Beteiligte berechtigt ist, auf dem dienenden Grundstück eine Energiezentrale zur entgeltlichen Belieferung der vorhandenen Gebäude mit der dort erzeugten Nutzenergie zu errichten, zu unterhalten und zu betreiben, und dass der Eigentümerin verboten ist, Nutzenergie zur Raumheizung und Warmwasserbereitung auf dem Grundstück selbst zu erzeugen, erzeugen zu lassen oder von Dritten zu beziehen. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass in Deutschland der ganzjährige Aufenthalt in unbeheizten Räumen nicht möglich ist, weshalb die Eigentümerin ihr Grundstück wird beheizen müssen und hierzu mangels zulässiger Alternativen auf die Leistung der Beteiligten angewiesen ist, begründet dies keine als Dienstbarkeit unzulässige positive Leistungspflicht. Denn jede Pflicht zum Unterlassen führt notwendigerweise zu einer mehr oder...