Leitsatz (amtlich)
Erklären die Beteiligten eines Grundstückskaufvertrags im Rahmen einer dem Käufer erteilten Belastungsvollmacht, der Käufer habe die persönliche Schuld zu übernehmen, stellt dies keine von dem Grundbuchamt zu berücksichtigende Bedingung für die wirksame Vertretung des Verkäufers durch den Käufer bei der Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld dar. Das Grundbuchamt kann deshalb die Eintragung der Grundschuld auf Grund einer unter Verwendung der Vollmacht von dem Käufer erteilten Bewilligung nicht von dem Nachweis der Genehmigung des Verkäufers abhängig machen, wenn nicht der Erwerber, sondern ein Dritter das von der Bank geforderte abstrakte Schuldversprechen oder Schuldanerkenntnis abgegeben und sich insoweit persönlich der Zwangsvollstreckung unterworfen hat.
Normenkette
BGB §§ 158, 164, 167, 780-781, 1191; GBO §§ 13, 18-19, 29
Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 47 ZE 1 /1) |
Tenor
Punkt 2 der Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1 veräußerte der Beteiligten zu 2 am 10. April 2017 zur UR-Nr. B ... /2... des Notars Dr. E... B... in B... das im Beschlusseingang bezeichnete Wohnungseigentum. Unter § 10 "Belastungsvollmacht" der Urkunde verpflichtete sich die Beteiligte zu 1 bei der Bestellung von Grundschulden vor Eigentumsumschreibung mitzuwirken. U.a. heißt es in der Urkunde wörtlich:
"Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, Grundschulden zulasten des Vertragsgegenstandes nebst Zinsen und Nebenleistungen für ein Kreditinstitut oder Versicherung mit Sitz im Inland auch schon vor der Eigentumsumschreibung vor dem beurkundenden Notar zu bestellen und dabei den jeweiligen Eigentümer dinglich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. Der Käufer ist befugt, alle zur Eintragung und dinglichen Absicherung erforderlichen Erklärungen und Bewilligungen, auch zum Rang, abzugeben. Der Käufer hat die persönliche Schuld sowie die Kosten allein zu übernehmen."
Am 31. Mai 2017 bewilligte die Beteiligte zu 2 zur UR-Nr. B ... /2... des Notars Dr. E... B... in B... die Eintragung einer Grundschuld in dem im Beschlusseingang bezeichneten Grundbuch. Punkt 2 der Urkunde enthält die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Die persönliche Haftung für die Zahlung des Darlehens übernahm unter Punkt 3 der Urkunde nicht die Beteiligte zu 2, sondern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die sich zugleich der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in ihr gesamtes Vermögen unterwarf.
Unter dem 2. Juni 2017 hat der Urkundsnotar unter Beifügung der Urkunde vom 31. Mai 2017 die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 8. Juni 2017 unter Fristsetzung darauf hingewiesen, dass die Genehmigung der Beteiligten zu 1 erforderlich sei, da die Belastungsvollmacht unter der Bedingung erteilt worden sei, der Käufer habe die persönliche Schuld und die Kosten allein zu übernehmen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 13. Juni 2017, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 29. Juni 2017 nicht abgeholfen hat.
II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Beschwerdeführerin ist allein die Beteiligte zu 2, auch wenn der Notar nicht angegeben hat, in wessen Namen das Beschwerdeverfahren geführt wird. Grundsätzlich sind dann alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen, wenn sich aus den Umständen nicht zweifelsfrei etwas anderes ergibt (Demharter, GBO, 30. Aufl., § 15, Rdn. 20). Letzteres ist hier der Fall, da sich die Beteiligte zu 2 in der UR-Nr. B 613/2017 verpflichtet hat, die Kosten für die Belastung des Grundstücks allein zu tragen.
Gegenstand der Beschwerde ist lediglich Punkt 2 der Zwischenverfügung. Gegen den unter Punkt 1 erforderten Kostenvorschuss wendet sich die Beteiligte zu 2 nicht, er ist inzwischen auch gezahlt worden.
2. Die Beschwerde ist begründet. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht, sodass die Zwischenverfügung insofern nicht veranlasst war, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO.
a) Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie derjenige, dessen Recht von ihr betroffen wird, bewilligt, § 19 GBO. Die Bewilligung muss nicht persönlich abgegeben werden. Sie kann auch von einem Vertreter erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt dessen Vertretungsmacht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen. Dabei hat das Grundbuchamt die Wirksamkeit und den Umfang einer erteilten Vollmacht selbstständig zu prüfen, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend angesehen hat (BGH, NJW-RR 2016, 1295; Demharter, a.a.O., § 19 Rdn. 74.1). Bei einer bedingt erteilten Vollmacht hat sich die Prüfung auch auf den Eintritt der Bedingung zu erstrecken (OLG Köln, FGPrax 2007, 102, 103; Demharter, a.a.O.).
Vorliegend wirkt die von der Beteiligten zu 2 erklärte Bewilligung für und wider die Beteiligte zu 1, § 164 Abs. 1,167 Abs. 1 BGB. Das folgt aus der zur UR-Nr. B ... /2... von der Beteiligten zu 1 erteilten Belastungsvollmacht. Die von dem...