Leitsatz (amtlich)
1. Sind in der Teilungserklärung unklare Regelungen betreffend die Bewirtschaftungskosten (hier: Gartenpflegekosten) von Sondernutzungsflächen enthalten, fehlen insb. jegliche Zahlenangaben zu den anteiligen Flächen und kann diese Regelung deshalb nicht praktiziert werden, so ist der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nicht wirksam abbedungen.
2. Bis zu einer zahlenmäßigen Neufestlegung der Gartenpflegekosten durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder – falls die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind – durch ersetzende rechtskräftige gerichtliche Entscheidung hat der Verwalter in Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen den in der Teilungserklärung vorgesehenen allgemeinen bzw. den gesetzlichen Kostenschlüssel anzuwenden.
Normenkette
WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 1, §§ 3, 5
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 128/01 WEG) |
AG Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 76 II 209/00 WEG) |
Tenor
Auf die sofortige Beschwerde wird unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses des LG Berlin der Beschluss des AG Schöneberg vom 20.3.2001 – 70 II 209/00 WEG – teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:
Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.6.2000 zu TOP 3 gefasste Wohnungseigentümerbeschluss betreffend die Entlastung der Verwaltung für das Abrechnungsjahr 1999 wird für ungültig erklärt.
Die weiter gehenden Anfechtungsanträge werden zurückgewiesen.
Die weiter gehende sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die weiter gehende sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten werden dem Verwaltungsvermögen der Miteigentümergemeinschaft auferlegt; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 3.000 Euro.
Gründe
I. Die Beteiligten zu I) und II) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der im Rubrum bezeichneten Wohnanlage, die aus drei separaten Gebäuden besteht, nämlich dem „Straßenhaus”, dem „Seehaus” und dem „Bootshaus”. Die Antragstellerin (Beteiligte zu II) ist Eigentümerin der im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichneten Wohnung, die dem Seehaus zugehörig ist. An Teilflächen des Gartens bestehen gem. Teil 1 § 3 der Teilungserklärung vom 26.6.1991 Sondernutzungsrechte zugunsten einiger Wohnungseigentumsrechte; hinsichtlich der vier Wohnungseigentümer des (von der Straße aus vorderen) Straßenhauses gemeinsam „als Gesamtberechtigte i.S.d. § 428 BGB” an der Fläche rund um das Straßenhaus. Nr. 3 dieser Regelung lautet:
„Die Sondernutzungsrechte beinhalten die Verpflichtung, die dem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterworfenen Frei- und Gebäudeflächen einschl. der darauf und darunter befindlichen Anschlüsse und Anlagen, soweit sie das dazugehörige Sondernutzungsrecht betreffen, zu unterhalten und zu bewirtschaften. Sie sind als Gartenland zu nutzen mit Ausnahme der Pkw-Stellplätze …”.
Hinsichtlich der Verteilung der Kosten enthält die Gemeinschaftsordnung u.a. folgende Regelungen:
„Teil II Gemeinschaftsordnung § 6:
1. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung – letztere ggf. nach Maßgabe der in § 4 getroffenen Regelung – … und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile zu tragen, soweit nicht nachfolgend etwas anderes vereinbart ist.
2. Auf die Umlage der Betriebskosten soll grundsätzlich – soweit zulässig – auf die drei auf dem Gemeinschaftsgrundstück befindlichen Häuser und die dazugehörigen jeweiligen Wohnungseigentümer umgelegt werden. Mit dieser Maßgabe sind die Betriebskosten gemeinsam zu tragen.
Betriebskosten im Sinne dieser Bestimmung sind Kosten nach Maßgabe der zweiten Berechnungsverordnung, die durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks oder des Gebäudes laufend entstehen. Dazu gehören insb. die Kosten der Be- und Entwässerung, der Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Beleuchtung – soweit sie nicht das Sondereigentum betrifft.
4. Wohnungseigentümer, die durch ihr Verhalten die gemeinschaftlichen Lasten erhöhen, haben die dadurch entstehenden Kosten allein zu tragen.”
Teil 2 Gemeinschaftsordnung § 4 lautet u.a. wie folgt:
„1. …die Gartenpflege der zum Straßenhaus gehörenden Sondernutzungsfläche geht ausschließlich zu Lasten der hierzu gehörenden Eigentümer.
2. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die dem Sondereigentum, die seiner Sondernutzung unterliegenden Teile des Gebäudes und der Freianlagen ordnungsgemäß in Stand zu halten. …”
Auf der Eigentümerversammlung vom 9.6.1995 wurde durch einstimmigen Beschluss der acht teilnehmenden von insgesamt zehn Wohnungseigentümern beschlossen, die durch die Gartenpflege entstehenden Kosten nach Miteigentumsanteilen auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen. In den Folgejahren wurde die Gartenpflege sowohl der gemeinschaftlichen Flächen als auch der zur Sondernutzung zugewiesenen Flächen einer Gartenbaufirma übertragen und die entstandenen Kosten nach Miteigentumsanteilen auf sämtliche Wohnungseigentümer umgelegt.
Mit den Bes...