Entscheidungsstichwort (Thema)
Änderung des Kostenverteilungsschlüssels; Anforderungen an einen vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluss
Leitsatz (amtlich)
Die Mindestvoraussetzungen für einen vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluss über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels sind nicht erfüllt, wenn das Versammlungsprotokoll unter „Verschiedenes” ohne Hinweis auf einen Abstimmungsvorgang lediglich die Feststellung enthält, dass nach Eigeninstandsetzung der Fenster mehrerer Wohnungseigentümer „innerhalb der Gemeinschaft nunmehr vereinbart ist, dass jeder Eigentümer für den Unterhalt seiner Fenster selbst verantwortlich ist.”
Normenkette
WEG § 10 Abs. 2, § 16 Abs. 2, § 23 Abs. 4
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 26.01.1999; Aktenzeichen 85 T 287/98) |
AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 17.08.1998; Aktenzeichen 76 II 162/98) |
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben. Die Sache wird zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu befinden hat.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 5.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. An dem Grundstück wurde durch Teilungserklärung vom 24. Dezember 1982 Wohnungs- und Teileigentum begründet. Der Antragsteller ist Eigentümer der in der Teilungserklärung mit Nr. 10 bezeichneten Wohnung. § 8 Nr. 1 der Teilungserklärung lautet: „Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer…”.
Am 24. Januar 1989 fand eine Eigentümerversammlung statt. Nach dem Versammlungsprotokoll waren 15 von 16 Einheiten anwesend bzw. vertreten. Unter TOP 1 wurden nach Begrüßung der Eigentümer und Feststellung der Beschlussfähigkeit Vorschläge zu Punkt 9 (Verschiedenes) wie folgt protokolliert: „Vorgarten- und Gartensituation, Treppenhäuser/Klingel etc., Badsanierung Wohnung Lorenz, Müllsituation, Dachsituation, Fensteranstrich/-reparaturen, Eingangsbereichsreparaturen.” Unter TOP 3, 4, 5 und 8 wurden unter Angabe der Abstimmungsergebnisse Beschlüsse zum Wohngeld für 1988, zur Verwalterentlastung, zur Durchführung von Kellerarbeiten sowie zu einer Veräußerungszustimmung protokolliert. Unter TOP 9: Verschiedenes wurde eine Vertagung bestimmter Themen auf die nächste Eigentümerversammlung festgelegt. Zu a) Garten/Vorgarten sollte es weiter jedem Eigentümer möglich sein, im Gartenbereich tätig zu werden; generell sollte eine Gartenbaufirma mit der regelmäßigen Pflege des Gartens beauftragt werden. Zu b) sollte die Badsanierung zunächst auf Kosten des Wohnungseigentümers durchgeführt werden, der dann später den Gemeinschaftsanteil anfordern sollte. Zu c) Müllsituation wurde ein dringender Appell an alle Miteigentümer aufgenommen, sorgfältig den Müll zu entsorgen. Unter d) heißt es: „Fensteranstriche und -reparaturen: Auf Grund der unterschiedlichen Situationen der Eigentümer: z.T. wurden neue Fenster installiert, andere Eigentümer haben bei Einzug Fenster auf eigene Rechnung fachlich herrichten lassen, so dass innerhalb der Gemeinschaft nunmehr vereinbart ist, dass jeder Eigentümer für den Unterhalt seiner Fenster selbst verantwortlich ist.”
Der Antragsteller verlangt von der Gemeinschaft, dass diese die Außenanstriche sämtlicher Fenster und Türen seiner Wohnung erneuert, nachdem er den Verwalter erfolglos zu dieser Instandhaltungsmaßnahme aufgefordert hat. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 17. August 1998 den Antrag zurückgewiesen, weil die Eigentümer durch Beschlussfassung vom 24. Januar 1989 den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel in rechtlich zulässiger Weise abgeändert hätten und jeder Wohnungseigentümer deshalb selbst für den Außenanstrich der Fenster und Türen seiner Wohnung aufzukommen habe. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 26. Januar 1999 die Erstbeschwerde zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers führt zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß §§ 27, 29 FGG zulässig. Insbesondere ist die nach § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Beschwer erreicht. Das Rechtsmittel führt zur Zurückweisung der Sache an das Landgericht, zur Aufklärung der Sanierungsbedürftigkeit der Fenster und Türen. Der angefochtene Beschluss ist nicht rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).
Zutreffend hält das Landgericht den Antragsteller nach § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG für berechtigt, seinen Anspruch auf Instandsetzung der Außenfenster und -türen gegen die Gemeinschaft geltend zu machen. Rechtsfehlerfrei führt der angefochtene Beschluss aus, dass die entstehenden Kosten als Verwaltungskosten nach § 16 Abs. 2 WEG anteilig von den Wohnungseigentümern zu tragen sind und sich insoweit die gesetzliche Regelung mit der in § 8 Nr. 1 der Teilungserklärung getroffenen Bestimmung deckt, weil die Außenfenster und -türen zum gemeinschaftlichen Eig...