Entscheidungsstichwort (Thema)
Berechnung der tatsächlich nutzbaren Fläche von Gewerberäumen
Normenkette
BGB §§ 133, 157, 537 Abs. 1 S. 2 a.F., § 536 Abs. 1 S. 3 n.F.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 20.08.2004; Aktenzeichen 32 O 688/03) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 20.8.2004 verkündete Urteil des LG Berlin - 32 O 688/03 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Gründe
Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert (§ 522 Abs. 2 S. 1 ZPO). Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf den Hinweis nach § 522 Abs. 2 S. 2 ZPO vom 18.8.2005 verwiesen. Der Senat sieht auch nach erneuter Beratung und unter Berücksichtigung des Schriftsatzes des Klägers vom 31.8.2005 keinen Anlass, davon abzuweichen.
1. Der Senat lässt ausdrücklich offen, ob die Formulierung "die vermiete Fläche gilt als mit 228,75 m2 vereinbart" dafür spricht, dass die Parteien die wahre Größe dem Streit entziehen und die vermietete Fläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festlegen wollten oder ob - wie der Kläger meint - diese Formulierung inhaltlich identisch ist mit der Formulierung "Die vermietete Fläche wird mit 228,75 m2 vereinbart".
2. Der Senat lässt auch ausdrücklich offen, ob dem Kläger aufgrund der Kenntnis der geringen Raumhöhe des als "Schlafzimmer" bezeichneten Raumes auch die nach seiner Ansicht daraus resultierende Reduzierung der Grundfläche um 14.412 m2 bekannt war.
3. Die Zurückweisung der Berufung erfolgt allein deshalb weil - wie auch das LG in der angefochtenen Entscheidung ausführt - die tatsächlich nutzbare Fläche bei zutreffender Berechnung 208,95 m2 beträgt und damit um weniger als 10 % von der im Mietvertrag genannten Fläche von 228,75 m2 abweicht.
Wie sich aus den im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem LG überreichten Aufmaßskizzen ergibt, handelt es sich bei der Berechnung des Sachverständigen C. um eine Wohnflächenberechnung, die ganz offensichtlich auf den §§ 43, 44 der II. BV beruht. Diese Verordnung ist auf das streitgegenständliche Gewerbemietverhältnis aber nicht anzuwenden. Aus der vorliegend anwendbaren DIN 277 ergibt sich aber gerade nicht, dass Räume mit einer (zu) geringen Raumhöhe nur zu 50 % zu berücksichtigen sind. Bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche spielt die Raumhöhe keine Rolle, d.h. auch niedrige und nicht begehbare Räume, wie z.B. unter Dachschrägen werden in die errechnete Fläche mit einbezogen. Bei Berechnung der Nettogrundfläche müssen Räume oder Raumteile mit einer lichten Raumhöhe von über 1,5 m bzw. unter 1,5 m getrennt ermittelt werden. Die DIN 277 macht jedoch keine Vorgabe, mit welcher Quote die Fläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe unter 1,5 m angerechnet werden. Dies obliegt der Parteivereinbarung. Vorliegend haben die Parteien aber eine lediglich 50 %-ige Anrechnung solcher Räume nicht vereinbart.
Entgegen der Ansicht des Klägers ist es bei Mietverträgen über Gewerberäume keineswegs eine bundesweit wie auch in Berlin übliche Anrechnungspraxis, Räume mit einer lichten Höhe von 1,68 m nicht voll anzurechnen. Entgegen der Ansicht des Klägers kann die nach seiner Ansicht bestehende Vertragslücke auch nicht durch eine "Nichtberücksichtigung von Raumteilen unter 1,5 m bzw. Berücksichtigung zu lediglich ½" ausgefüllt werden.
Der 20. Zivilsenat des Kammergerichts hat zur Frage der anzuwendenden Berechnungsmethode in einem vergleichbaren Sachverhalt ausgeführt (GE 2002, 257):
Ein Fehler des Mietgegenstandes i.S.v. § 537 Abs. 1 BGB a.F. bzw. § 536 Abs. 1 BGB n.F. liegt nicht vor.
a) Zwar geht die Entwicklung in der Rechtsprechung dahin, Flächenabweichungen nicht nur als zusicherungsfähige Eigenschaft, sondern zugleich nach der Verkehrsanschauung als Fehler zu verstehen und bei einer erheblichen Abweichung einen Mangel anzunehmen (OLG Köln NZM 1999, 73 = WuM 1999, 282; OLG Dresden v. 15.12.1997 - 3 AR 0090/97, NJW-RR 1998, 512 f. = WuM 1998, 144; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II, Rz. 645; Kraemer, NZM 1999, 156 [160], 3.d), wie es dem gewandelten Verständnis zum Fehlerbegriff entspricht (Kraemer, NZM 1999, 156 [159]). ... Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Fehlers (§ 537 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. bzw. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB n.F.) wird es zutreffend sein, die Grenze der Erheblichkeit mit Rücksicht auf vergleichbare Rechtsprechung zum Kauf- und Werkvertragsrecht unabhängig von den Umständen des Einzelfalls bei etwa 10 % zu ziehen (Kraemer, NZM 1999, 156 [161], 4.; Kraemer, NZM 2000, 1121 [1122], 3).
b) Es lässt sich jedoch nicht feststellen, dass entgegen der Vereinbarung statt der betroffenen Teilflächen von insgesamt 543,90 m2 (im Termin vom 22.10.2001 wie folgt geklärt: Bauteil 3: Erdgeschoss (24,10 m2) sowie 1. Obergeschoss (478,44 m2) und Bauteil 4: 1. Obergesc...