Leitsatz (amtlich)
1. Ob eine in einem schuldrechtlichen Vertrag enthaltene Bedingung oder Befristung sich auch auf die in dem Vertrag erklärte Auflassung oder Bewilligung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung erstreckt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Allein aus dem Umstand, dass die genannten Erklärungen in derselben Urkunde enthalten sind, kann nicht auf den Willen der Vertragsparteien geschlossen werden, die für den "Kaufvertrag" vereinbarte auflösende Bedingung solle sich auch auf die - bedingungsfeindlichen - dinglichen Erklärungen beziehen (ebenso OLG Oldenburg v. 6.1.1993 - 5 W 126/92, Rpfleger 1993, 330).
2. Hält der Beschwerdeführer trotz der Erledigung der Hauptsache die Beschwerde in vollem Umfang aufrecht, so ist sie zu verwerfen (wie BGH v. 11.2.1987 - IVb ZR 23/86, MDR 1987, 566 = FamRZ 1987, 470).
Verfahrensgang
Tenor
Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass die Erstbeschwerde als unzulässig verworfen wird.
Der Wert des Gegenstandes der Erstbeschwerde wird auf 62.900 EUR, der weiteren Beschwerde auf bis 1.000 EUR festgesetzt.
Gründe
Die gem. §§ 78-80 GBO zulässige weitere Beschwerde der Beteiligten (§ 15 GBO) hat in der Sache keinen Erfolg.
1. Im Ergebnis zu Recht hat das LG Berlin mit dem angefochtenen Beschl. v. 27.9.2005 der Beschwerde der Beteiligten vom 11.8.2005 gegen den Beschluss des AG Schöneberg vom 5.8.2005 den Erfolg verwehrt.
a) Allerdings ist dem AG Schöneberg darin nicht zu folgen, dass die in dem Vertrag vom 25.5.2005 des Notars R.P. - UR-Nr. P./2005 - in § 8 enthaltene Bewilligung zur Eintragung der Eigentumsvormerkung als durch die in § 12 des genannten Vertrages enthaltene Regelung bedingt anzusehen sei. Wird die Auflassung unter Bewilligung einer Vormerkung zugleich mit dem zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrag erklärt und enthält dieser einheitliche Vertrag eine Bedingung oder Zeitbestimmung ohne ausdrückliche Bestimmung, dass sich diese nur auf den schuldrechtlichen Vertrag bezieht, so ist durch Auslegung zu ermitteln, ob sie sich auch auf die Auflassung und die Bewilligung der Vormerkung erstreckt (KG DNotZ 1926, 51; Kanzleiter in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 925 Rz. 26; Staudinger/Pfeifer, BGB, Bearb. 2004, § 925 Rz. 93). Dabei ist in erster Linie auf den wahren Willen der Vertragsparteien abzustellen (KG DNotZ 1926, 51; OLG Oldenburg v. 6.1.1993 - 5 W 126/92, Rpfleger 1993, 330). Allein aus dem Umstand, dass schuldrechtlicher Vertrag und Auflassung bzw. Bewilligung der Vormerkung in derselben Urkunde erklärt werden, kann noch nicht auf den Willen der Vertragsparteien geschlossen werden, die auflösende Bedingung solle sich auch auf den dinglichen Vertrag beziehen (OLG Oldenburg v. 6.1.1993 - 5 W 126/92, Rpfleger 1993, 330). Das gilt erst recht für die Auslegung der Eintragungsbewilligung. Die in § 12 Nr. 3 des notariellen Kaufvertrags vom 25.5.2005 gewählte Formulierung, wonach "der Kaufvertrag... unter der auflösenden Bedingung geschlossen" werde, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübe, deutet darauf hin, dass sich die auflösende Bedingung nur auf das schuldrechtliche Geschäft, nämlich den Kaufvertrag, nicht aber auf die Auflassung bzw. die Bewilligung einer Vormerkung beziehen sollte. Zudem ist mangels konkreter Anhaltspunkte im Zweifel davon auszugehen, dass die durch einen Notar beratenen Vertragsparteien nur ein gültiges Geschäft, also eine unbedingte Auflassung und Bewilligung der Vormerkung gewollt haben (KG DNotZ 1926, 51; OLG Oldenburg v. 6.1.1993 - 5 W 126/92, Rpfleger 1993, 330; OLG Düsseldorf MDR 1957, 479).
b) Unabhängig von der Frage der Auslegung des notariellen Kaufvertrages vom 25.5.2005 und der darin enthaltenen auflösenden Bedingung spricht vieles dafür, dass der Antrag vom 12.7.2005 auf Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Beteiligten zu 1) bereits zum Zeitpunkt der Entscheidung durch das AG Schöneberg am 5.8.2005 unbegründet war, weil der durch die Auflassungsvormerkung zu sichernde Anspruch auf Auflassung durch Eintritt der in § 12 des Kaufvertrages vom 25.5.2005 enthaltenen auflösenden Bedingung entfallen war, nachdem die Mieterin von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hatte. Wann genau die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt ist, ergibt sich aus den Akten nicht. Da aber der Inhalt des notariellen Kaufvertrages vom 25.5.2005 nach § 469 Abs. 1 S. 1 BGB der Vorkaufsberechtigten unverzüglich mitzuteilen war und diese von ihrem Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von zwei Monaten Gebrauch machen konnte (§ 469 Abs. 2 S. 1 BGB), war der durch die Auflassungsvormerkung zu sichernde Anspruch am 5.8.2005 im Zweifel bereits durch den Eintritt der auflösenden Bedingung erloschen, § 158 Abs. 2 BGB. Zwar ist die Eintragung einer Vormerkung nach § 883 Abs. 1 S. 2 BGB auch zur Sicherung eines bedingten Anspruchs zulässig. Das gilt aber nur, solange - im Falle einer auflösenden Bedingung - diese nicht eingetreten ist, da mit dem Eintritt der Bedingung feststeht,...