Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Beschluss vom 05.08.2005) |
Nachgehend
Tenor
Die Beschwerde wird nach einem Beschwerdewert von 62.900,-- € zurückgewiesen.
Tatbestand
I.
Mit Schreiben vom 12. Juli 2005 hat der amtlich bestellte Vertreter des Notars … in Berlin unter Vorlage der UR-Nr. … vom 25. Mai 2005 des Notars … in erster auszugsweiser Ausfertigung namens aller Antragsberechtigten beantragt, die Auflassungsvormerkung für den Beteiligten zu 1. einzutragen.
In der Urkunde vom 25. Mai 2005 bewilligt eine Vertreterin für den Beteiligten zu 2., dieser als Insolvenzverwalter über das Vermögen des eingetragenen Eigentümers unter § 8 die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung zugunsten des Beteiligten zu 1. in das im Beschlusseingang näher bezeichnete Wohnungsgrundbuch. Weiter heißt es in der vorbezeichneten Urkunde, dass ein Kaufvertrag über eine vermietete Eigentumswohnung geschlossen werde. Unter § 12 Nr. 3 heißt es, der Kaufvertrag werde unter der auflösenden Bedingung geschlossen, dass er unwirksam werde, wenn der Mieter das Vorkaufsrecht ausübe.
Mit Beschluss vom 05. August 2005 hat das Grundbuchamt den Antrag zurückgewiesen, weil die Bewilligung der Vormerkung unter einer Bedingung stehe.
Mit Schreiben vom 11. August 2005 hat der Notar … gegen den Zurückweisungsbeschluss Beschwerde eingelegt. Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.
Entscheidungsgründe
II.
Die Beschwerde ist gem. §§ 71 Abs. 1, 73 GBO i.V.m. § 11 Abs. 1 RPflG zulässig. Beschwerdeführer sind die Beteiligten. Legt der Notar gem. § 15 GBO Beschwerde ein, ohne einen Beschwerdeführer zu nennen, so sind als Beschwerdeführer alle Antragsberechtigten anzusehen (Demharter, GBO, 25. Aufl., § 15 Rdnr. 20). Antragsberechtigt sind nach § 13 Abs. 1 S. 2 GBO der verfügungsbefugte Insolvenzverwalter auf Veräußererseite und der Beteiligte zu 1. als Begünstigter der einzutragenden Vormerkung. Der eingetragene Eigentümer ist infolge der Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht mehr verfügungsbefugt, damit auch nicht beschwerdebefugt, so dass davon auszugehen ist, dass der Notar für diesen nicht Beschwerde führen will.
Die Beschwerde ist jedoch unbegründet. Das Grundbuchamt hat den Antrag zu Recht zurückgewiesen, weil diesem ein nicht rückwirkend behebbares Eintragungshindernis entgegensteht.
Die Bewilligung der Auflassungsvormerkung in der UR-Nr. … steht unter der in § 12 Nr. 3 der vorbezeichneten Urkunde niedergelegten auflösenden Bedingung, dass der Mieter der verfahrensgegenständlichen Eigentumswohnung das ihm zustehende gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB nicht ausübt. Die auflösende Bedingung, unter der der Kaufvertrag geschlossen wurde, bezieht sich auch auf die unter § 8 erklärte Bewilligung, da diese Bestandteil des Kaufvertrages ist. Hätte die Bewilligung unbedingt erteilt werden sollen, hätte dies in der Urkunde zum Ausdruck gebracht werden müssen. Dies ist aber nicht geschehen. In § 12 der Urkunde wurde ausdrücklich der gesamte Kaufvertrag unter die auflösende Bedingung gestellt. Dies wird bestätigt durch die Systematik der Urkunde, nach der die auflösende Bedingung der Bewilligung im Aufbau der Urkunde nachfolgt. Der Eintritt der auflösenden Bedingung ist nicht nachgewiesen.
Das Hindernis ist auch nicht rückwirkend behebbar. Hierfür kann offen bleiben, ob eine Bewilligung nicht jedenfalls dann bedingt sein kann, wenn der Eintritt der Bedingung in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen wird (vgl. dazu Demharter, a.a.O., § 19 Rdnr. 31 m.w.N.). Der Nachweis des Nichteintritts der auflösenden Bedingung ist bei einer bedingten Bewilligung jedenfalls in der Form des 29 GBO erforderlich. Eintragungsunterlagen sind für das Grundbuchamt im Grundbuchrecht notwendigen Klarheit nur verwendbar, wenn sie nicht an Bedingungen, Zeitbestimmungen oder sonstige Vorbehalte geknüpft sind, die das Grundbuchamt mit dem ihn zur Verfügung stehenden Mitteln nicht mit Sicherheit prüfen kann. Sie können einer Eintragung nur dann zugrundegelegt werden, wenn der Eintritt der aufschiebenden bzw. der Auswahl der auflösenden Bedingung dem Grundbuchamt in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen wird (OLG Frankfurt, Rpfleger 1980, 291, 292; OLG Frankfurt, NJW-RR 1956, 529, 530). Denn nur in einem solchen Fall ist der Eintragungswille deutlich nachgewiesen.
Der Nachweis der auflösenden Bedingung ist in der erforderlichen Form des § 29 GBO nicht möglich. Eine Zustellung des Kaufvertrages an den Mieter reichte nicht aus, weil dies nicht die Nichtausübung des Vorkaufsrechts in der Form des 29 GBO belegen würde und zum Anderen auch keinen Nachweis dafür erbringen würde, dass die fragliche Person tatsächlich Mieter der verfahrensgegenständlichen Eigentumswohnung war (vgl. Beschluss der Kammer vom 17. August 2005 – 86 T 178/05 –).
Die Vorlage der neuen unbedingten Eintragungsbewilligung hätte keine Rückwirkung (vgl. Demharter, a.a.O., § 18 Rdnr. 12).
Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO.
Unterschriften
Hawi...