Verfahrensgang
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 5 C 21/87) |
Tenor
a) Für eine Mieterhöhung nach § 11 AMVOB in Verbindung mit § 18 I. BMG (jetzt gemäß § 6 Abs. 2 bzw. 7 Abs. 2 GVW in Verbindung mit § 3 MHG) war und ist eine Zustimmung des Mieters zu der Modernisierungsmaßnahme nicht erforderlich.
b) Bei fehlender Zustimmung des Mieters setzt die Mieterhöhung voraus, daß der Mieter zur Zeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahme gemäß § 541 b BGB zu ihrer Duldung verpflichtet war.
Das ist der Fall, wenn die materiellen Voraussetzungen des Absatzes 1 der Vorschrift in dem genannten Zeitraum vorgelegen haben und – von Bagatellmaßnahmen nach Absatz 2 Satz 4 der Vorschrift abgesehen – der Vermieter vor dem Beginn der Maßnahme dem Mieter form- und fristgerecht im Sinne von Absatz 2 Satz 1 der Vorschrift Mitteilung gemacht (und der Mieter nicht von seinem Kündigungsrecht gemäß Abs. 2 Satz 2 der Vorschrift Gebrauch gemacht) hatte.
Eine Duldung der Maßnahme durch den Mieter oder eine vorangehende gerichtliche Feststellung seiner Duldungspflicht ist für die Mieterhöhung darüber hinaus nicht erforderlich.
Gründe
Die Kläger, Mieter einer Altbauwohnung, nehmen die Beklagte, die Vermieterin, auf Feststellung in Anspruch, daß sie nicht verpflichtet seien, den von der Beklagten aufgrund einer von dieser abgegebenen Mieterhöhungserklärung vom 9. Juli 1985 geforderten Wertverbesserungszuschlag gemäß § 11 AMVOB zu zahlen. Die Beklagte hat sich darauf berufen, die Modernisierungsmaßnahme (Wärmedämmung an den Außenfassaden des Hauses) durch ein auch an die Kläger gerichtetes – Schreiben vom 14. April 1985 angekündigt zu haben. Die Kläger bestreiten, das Schreiben erhalten zu haben und behaupten, die Beklagte habe die Arbeiten an den Außenfassaden während ihrer – der Kläger – urlaubsbedingten Abwesenheit ausführen lassen.
Das Amtsgericht hat dem Klageantrag entsprochen, wobei es davon ausgegangen ist, daß das Schreiben der Beklagten vom 14. April 1985 ohnehin nicht den Anforderungen nach § 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB entsprochen hätte, weil Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten nicht ausreichend konkret mitgeteilt worden seien.
In seinem Urteil hat das Amtsgericht die Ansicht vertreten, daß eine Nachholung der nach § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB erforderlichen Angaben – nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme – nicht mehr möglich sei, da anderenfalls der Sinn und Zweck des dem Mieter nach § 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB eingeräumten Kündigungsrechts vereitelt werde; insoweit handele es sich um eine unwiederholbare Situation, die durch die nachträgliche Einräumung des Kündigungsrechtes nicht wiederherzustellen sei.
Die Beklagte vertritt mit ihrer gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegten Berufung den bereits im ersten Rechtszug dargelegten Standpunkt, daß Tatbestandsvoraussetzung für die Zahlung des erhöhten Mietzinses gemäß § 18 I. BMG in Verbindung mit § 11 AMVOB lediglich die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme selbst sowie die Abgabe der Mieterhöhungserklärung seien. Das von dem Vermieter nach § 541 b Abs. 2 BGB einzuhaltende Verfahren (Aufforderung zur Duldung der Wertverbesserungsmaßnahme) sei „lediglich eine Fälligkeitsvoraussetzung” für den nach § 541 b BGB dem Vermieter eingeräumten Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. Denn die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung des erhöhten Mietzinses ergebe sich aus der in § 3 Abs. 6 des Mietvertrages vereinbarten Mietgleitklausel.
Die Berufungskammer des Landgerichts hat dem Senat nach Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung vom 5. Juni 1980 wegen grundsätzlicher Bedeutung folgende Rechtsfragen zum Erlaß eines Rechtsentscheides vorgelegt:
„Setzt die Erhebung eines Wertverbesserungszuschlages nach § 11 AMVOB voraus
- die Zustimmung des Mieters zur baulichen Veränderung,
- wenn nein, die in Beachtung des Verfahrens nach § 541 b BGB vor Beginn der Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache zu erfolgende Mitteilung des Vermieters und die sich daraus ergebende Duldung des Mieters oder mangels derselben Feststellung der Verpflichtung zur Duldung der wertverbessernden Maßnahmen?”
Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt: Die Klage sei ohne weiteres begründet, wenn Voraussetzung für die Mieterhöhung nach § 11 AMVOB entweder die Zustimmung des Mieters zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahme oder aber zumindest die Einhaltung des Ankündigungsverfahrens nach § 541 b Abs. 2 BGB sei. Denn das von der Beklagten vorgelegte Schreiben vom 14. April 1985 könne, unabhängig von der Frage, ob es den Beklagten vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme zugegangen sei, wegen mangelnder Substantiierung nicht als wirksame Ankündigung im Sinne von § 541 b Abs. 2 BGB angesehen, werden. Nach Auffassung der Kammer sei jedoch für die Mieterhöhung weder die Zustimmung des Mieters zu der Modernisierungsmaßnahme, auf die die Mieterhöhung gestützt werde, noch die Einhaltung des Ankünd...
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