KG Berlin Rechtsentscheid vom 03.02.1983 - 8 W RE Miet 5683/81

Leitsatz (amtlich)

›1. Grundsätzlich läßt § 8 a Abs. 3 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) eine Erhöhung der Kostenmiete für im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohnraum nicht zu, soweit die Erhöhung auf die Berücksichtigung solcher laufenden Aufwendungen gestützt werden soll, die auch in ihrem Ansatz nicht in der der ursprünglich genehmigten Durchschnittsmiete zugrunde liegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung - obwohl dies zulässig gewesen wäre - enthalten waren, deren umlageweise Geltendmachung mietvertraglich jedoch ausgeschlossen ist.

2. Eine Ausnahme bilden solche laufenden Aufwendungen, die nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel aufgrund baulicher Änderungen, die von der Bewilligungsstelle genehmigt worden sind, in berücksichtigungsfähiger Weise angefallen sind.

3. Von der unter Nr. 2 dargelegten Ausnahme abgesehen können laufende Aufwendungen der unter Nr. 1 näher bezeichneten Art nur bei dem Vorliegen der Voraussetzungen des § 8 b Abs. 1 und 3 WoBindG (alte Fassung) beziehungsweise § 8 b Abs. 1 WoBindG (neue Fassung) zu einer Erhöhung der Kostenmiete führen.‹

Tatbestand

I. Das Landgericht hat mit dem Beschluß vom 16. November 1981 dem Kammergericht gem. Art. III Abs. 1 S. 1 Halbs. 2 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I S. 1248) in der Fassung des Gesetzes zur Änderung des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657) folgende Rechtsfrage aus dem Wohnmietrecht zur Entscheidung vorgelegt:

Läßt § 8 a Abs. 3 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) die Erhöhung der Kostenmiete aufgrund der Änderung solcher laufenden Aufwendungen zu, die auch in ihrem Ansatz nicht in der ursprünglich genehmigten Durchschnittsmiete bzw. der dieser zugrunde liegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalten waren und die mietvertraglich nicht mittels Umlagen gem. den §§ 20 ff. der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV) neben der Einzelmiete geltend gemacht werden können?

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte ist Eigentümer des im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohnhauses Straße. Die Klägerin ist aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 12. Oktober 1976 Mieterin (als Erstbezieherin) einer in diesem Hause gelegenen Zwei-Zimmer-Wohnung. In § 4 Abs. 3 des Mietvertrages sind bei den vordruckmäßig enthaltenen einzelnen Nebenkostenarten nur die Heizungskosten mit einem Betrag von 62,-- DM aufgeführt. Die übrigen Nebenkostenarten sind unausgefüllt; die Warmwasserkosten und die Fahrstuhlbetriebskosten sind maschinenschriftlich ausgestrichen worden.

Der Mietzinsvereinbarung der Parteien lag der Bewilligungsbescheid der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK) vom 19. September 1975 zugrunde, in dem diese aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung des Beklagten vom 3. September 1975 für die geförderten Wohnungen eine Durchschnittsmiete von monatlich 4,50 DM/m² Wohnfläche genehmigt hatte. Für die ›sonstigen Betriebskosten‹ war ein Pauschbetrag von 7,-- DM/m²/Jahr zugrunde gelegt worden (§ 27 Abs. 3 von 7,-- DM/m²/Jahr zugrunde gelegt worden (§ 27 Abs. 3 II. BV). Die Genehmigung war mit der Maßgabe erteilt worden, daß die genehmigte Durchschnittsmiete sich später entsprechend der Höhe der tatsächlichen jährlichen ›sonstigen Betriebskosten‹ erhöht (§ 4 Abs. 3 NMV 1970) oder verringert.

Nach einer Auskunft der WBK vom 5. August 1982 enthielt der im Bewilligungsbescheid enthaltene Pauschbetrag für die ›sonstigen Betriebskosten‹ keinen Kostenanteil für den Fahrstuhlbetrieb und für die Warmwasserversorgung.

Die WBK hat bisher die endgültige Abrechnung der Baukosten noch nicht vorgenommen und damit die endgültige Durchschnittsmiete noch nicht bewilligt.

Der Beklagte hatte es nach Abschluß der Mietverträge unternommen, die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage und die auf den Betrieb des Fahrstuhls entfallenden Kosten im Umlageverfahren abzurechnen. Nachdem dies wegen des Mieterwiderstandes auch im Prozeßwege nicht durchzusetzen war, hat der Beklagte den Mietern - auch der Klägerin - mit einem Schreiben vom 9. April 1980 unter Beifügung des Bewilligungsbescheides des WBK und einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung nebst Mietberechnung die neue Kostenmiete unter Berücksichtigung der anfallenden Betriebskosten einschließlich der Kosten für den Fahrstuhlbetrieb und die Warmwasserversorgung, mitgeteilt. Er hat die sich daraus ergebende erhöhte Miete rückwirkend ab Januar 1980 geltend gemacht.

Er hat ferner angekündigt, nach der Genehmigung der Schlußabrechnung die auf der Grundlage aller Kostenfaktoren erhobenen Kostenmiete, also nebst den bisher nicht erhobenen Kosten für die Warmwasserversorgung und den Fahrstuhlbetrieb, von dem Beginn des Mietverhältnisses an nachzuerheben.

Dagegen wendet sich die Klägerin, die in der Berufungsinstanz eine Feststellung dahingehend begehrt,

daß der Beklagte nicht berechtigt sei, von ihr nach dem Mietvertrag vom 12. Oktober 1976 Warmwasser- und Fahrstuhlbetriebskosten seit dem Beginn des Mi...