Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 08.10.1996; Aktenzeichen 21.O.205/96) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 8. Oktober 1996 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 21.O.205/96 – wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Wert der Beschwer beträgt 12.557,69 DM.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die statthafte Berufung wahrt die gesetzlichen Formen und Fristen und ist somit zulässig. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht angenommen, daß der Klägerin gegen die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit auch gegen den Beklagten ein über den pauschalen Festpreis von 75.000,00 DM brutto hinausgehender Vergütungsanspruch nicht zusteht, weil jedenfalls hinsichtlich des Nachauftrags, der die Positionen 2 bis 4 der Schlußrechnung der Klägerin vom 23. November 1994 umfaßt, ein die Wohnungseigentümer verpflichtender Werkvertrag (§ 631 BGB) nicht zustande gekommen ist.
I.
Die damalige Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage H. 3 …, die Zeugin J., war nicht befugt, den unstreitig am 26. September 1994 auf der Baustelle nach Durchführung einer Ortsbesichtigung mündlich erteilten Nachauftrag namens und in Vollmacht der Wohnungseigentümer zu vergeben. Die Wohnungseigentümer müssen diese Auftragserteilung auch nicht nach den Grundsätzen der Duldungs- oder Anscheinsvollmacht gegen sich gelten lassen.
1. Soweit der Beklagte geltend macht, daß die damalige Verwalterin bereits bei der Vergabe des ursprünglichen Auftrags zum Pauschalpreis von 75.000,00 DM brutto ohne Vertretungsmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft gehandelt habe, kann diese Frage offenbleiben, weil die Gemeinschaft jedenfalls die Erteilung des ursprünglichen Auftrags nachträglich gebilligt hat. Ob bereits in der Bezahlung des Pauschalpreises an die Klägerin eine solche Billigung gesehen werden kann, bedarf keiner weiteren Erörterung. Denn die Erteilung des Pauschalauftrages ist jedenfalls anläßlich der Baubesprechung vom 30. Oktober 1995, an der der Beklagte als Verwaltungsbeirat der Eigentümergemeinschaft teilnahm, durch die jetzige Verwalterin und durch den Beklagten genehmigt worden, wie sich aus dem von dem Zeugen M. über diese Baubesprechung gefertigten Vermerk ergibt. Denn in der vorgenannten Baubesprechung wurde von der Klägerin gefordert, daß sie noch bestimmte im einzelnen bezeichnete Restarbeiten „im Rahmen des Pauschalauftrages” auszuführen habe. Es wurde ausdrücklich nur die Zustimmung zu der „nachträglichen Kostensteigerung des Pauschalauftrages”, also die Zustimmung zu den über den Pauschalauftrag hinausgehenden Arbeiten (Positionen 2 bis 4 der Schlußrechnung vom 23. November 1994) verweigert.
2. a) Bei der Erörterung der Frage, ob die Vorverwalterin den Nachauftrag namens und in Vollmacht der Eigentümergemeinschaft erteilen durfte, hat das Landgericht allerdings die Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG nicht geprüft. Nach dieser Bestimmung ist der Verwalter berechtigt, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Es ist allgemein anerkannt, daß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG die Befugnis einschließt, die Wohnungseigentümer zu vertreten (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1989, 54; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Auflage, § 27 Rdn. 72 m.w.N.).
Die vom Landgericht für seine Auffassung herangezogene Entscheidung des BGH (BGHZ 67, 232 = NJW 1977, 44) ist hier nicht einschlägig, da dieser Entscheidung ein anderer Sachverhalt zugrunde lag. Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem gerade ein nicht dringlicher Instandsetzungsauftrag größeren Umfangs zu vergeben war. Für einen solchen Fall hat der BGH angenommen, daß der Verwalter nicht berechtigt ist, einen außergewöhnlichen, nicht dringlichen Instandsetzungsauftrag größeren Umfangs ohne vorherigen Beschluß der Wohnungseigentümer in deren Namen zu vergeben.
aa) Im vorliegenden Fall war die Entscheidung darüber, ob der Klägerin über den ursprünglichen Pauschalauftrag hinaus ein weitere Kosten auslösender Nachauftrag für Zusatzarbeiten zu erteilen ist, schon deshalb dringlich, weil die Klägerin die zu erneuernde Dachhaut bereits geöffnet und nach ihrer Erklärung gegenüber der Verwalterin die Erforderlichkeit weiterer Zimmererarbeiten festgestellt hatte. Die sich daraus ergebende Eilbedürftigkeit der Entscheidung ließ eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümer-Versammlung grundsätzlich nicht zu.
bb) Trotz der danach bestehenden Dringlichkeit war die Vorverwalterin hier jedoch ohne vorherige entsprechende Beschlußfassung der Eigentümergemeinschaft nicht bevollmächtigt, die Klägerin mit der Ausführung der unter den Positionen 2 bis 4 der Schlußrechnung der Klägerin abgerechneten Zusatzarbeiten hinsichtlich der Erneuerung weiterer 135,84 lfdm schadhaften Dachverbandholzes und hinsichtlich des Abrisses der vorhandenen Schornsteinköpfe ...