Entscheidungsstichwort (Thema)
Nutzungsentschädigung in Höhe ortsüblicher Miete und Nebenkosten
Leitsatz (amtlich)
Liegt kein wirksamer Mietvertrag vor, kann der Eigentümer vom Nutzer nach § 812 Abs. 1 BGB eine dem ortsüblichen Mietzins entsprechende Nutzungsentschädigung verlangen. Zusätzlich zur Nutzungsentschädigung können Nebenkosten in ortsüblicher Höhe verlangt werden, über die nicht abzurechnen ist.
Normenkette
BGB § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 30.04.2003; Aktenzeichen 27 O 755/01) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin zu 2) wird das am 30.4.2003 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin - 25 O 755/01 - teilweise abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu 2) weitere 5.989,62 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.3.2002 zu zahlen.
Die weiter gehende Berufung der Klägerin zu 2) wird zurück gewiesen.
Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des ersten Rechtszuges hat die Klägerin zu 2) 11 % ihrer außergerichtlichen Kosten zu tragen; im Übrigen verbleibt es bei der Kostenentscheidung erster Instanz.
Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin zu 2) 10,2 % und die Beklagte 89,8 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der Klägerin zu 2) durch Sicherheitsleistung i.H.v. 8.000 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin zu 2) zuvor Sicherheit in der gleichen Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
1. Die rechtzeitig eingelegten Berufungen der Parteien richten sich gegen das am 30.4.2003 verkündete Urteil des LG, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe verwiesen wird.
Die Klägerin hält das Urteil insoweit für unzutreffend, als das LG die Klage wegen der geltend gemachten Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für 1999 bis 2001 abgewiesen hat. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Klägerin zu 2) in der Berufungsinstanz hierzu wird auf ihre Schriftsätze vom 8.8., 31.10. und 17.12.2003 sowie 16.2.2004 Bezug genommen.
Die Klägerin zu 2) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 12.033,10 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.3.2002 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie hält das landgerichtliche Urteil im Umfang der Klageabweisung für zutreffend.
Soweit sie jedoch zur Zahlung verurteilt und die Widerklage abgewiesen worden ist, hält die Beklagte das Urteil für unzutreffend. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Beklagten hierzu wird auf ihre Schriftsätze vom 6.8.2003, 19.1. und 9.3.2004 verwiesen.
Die Beklagte beantragt, die Klage unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils vom 30.4.2003 vollständig abzuweisen und die Klägerin zu 2) zu verurteilen, an sie 18.946,20 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 9.672,09 EUR seit dem 15.1.2003 und auf 9.274,11 EUR seit dem 3.2.2003 zu zahlen, hilfsweise, die Klägerin zu 2) zu verurteilen, an sie 31.235,16 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.1.2003 zu zahlen.
Die Klägerin zu 2) beantragt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Das Gericht hat gem. dem Beschl. v. 17.5.2004 Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen zur Frage der Höhe des ortsüblichen Mietzinses für die von der Beklagten in der Zeit von Juni 1999 bis September 2001 genutzten Räumlichkeiten. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen vom 27.10.2004 verwiesen.
2. Die Berufung der Klägerin zu 2), deren Eintritt in den Rechtsstreit jedenfalls sachdienlich war, ist teilweise begründet. Auszugehen ist von Folgendem:
Zwischen den Parteien ist ein Mietvertrag zu den Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrages von November/Dezember 1994 nicht zustande gekommen. Nachdem die GmbH anstelle der GmbH durch dreiseitige Vereinbarung im Mai/Juni 1996 in den Mietvertrag eingetreten war, konnte ein Eintritt der Beklagten in dieses Mietverhältnis ebenfalls nur durch dreiseitige Vereinbarung erfolgen. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist ein solcher Eintritt zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Der 3. Nachtrag zum Mietvertrag sah zwar eine entsprechende Vertragsgestaltung vor; allerdings sollte die Auswechslung der Vertragsparteien nur dann "wirksam" werden, wenn die Unterzeichnung des Nachtrags durch beide Vertragsparteien erfolgte, wobei hiermit ausweislich der Darstellung der entsprechenden Unterschriftsleisten nicht nur die Unterzeichnung durch die Beklagte, sondern auch die durch die ... erforderlich war. Diese erfolgte jedoch zu keinem Zeitpunkt, so dass die Voraussetzungen für einen Übergang des Mietverhältnisses auf die Beklagte nicht vorliegen. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte an die Klägerin den mit der ... vereinbarten Mietzins für einen gewissen Zeitraum gezahlt hat.
Hiermit erfüllte die Beklagte lediglich ihre angenommene Verpflichtung aus dem Vertragsübergang. Eine auch nur ko...
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