Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 29.06.1998; Aktenzeichen 62 O 40/97) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 29. Juni 1998 verkündete Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin geändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 44.243,94 DM nebst 8 % Zinsen
aus einem Betrag von |
6.359,70 DM |
seit 6.3.1996, |
aus einem Betrag von |
6.940,45 DM |
seit 5.9.1996, |
aus einem Betrag von |
865,95 DM |
seit 5.12.1996, |
aus einem Betrag von |
9.657,70 DM |
seit 6.2.1997, |
aus einem Betrag von |
14.212,69 DM |
seit 7.5.1997 und |
aus einem Betrag von |
4.990,29 DM |
seit 6.8.1997 zu zahlen. |
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszuge hat die Beklagte zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits im zweiten Rechtszuge haben die Beklagte zu 68 % und die Klägerin zu 32 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Wert der Beschwer übersteigt 60.000,– DM nicht.
Gründe
Die Berufung der Beklagten ist teilweise begründet, teilweise unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 535 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Bruttokaltmieten in der Zeit von September 1995 bis August 1997 in Höhe von 40.276,44 DM. Sie hat zudem gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Werbeflächen in Höhe von 3.967,50 DM.
1. Soweit die Beklagte ihre Berufung darauf stützt, dass die Klägerin Mietzinszahlungen in Höhe von insgesamt 10.465,92 DM nicht berücksichtigt habe, ist die Berufung unbegründet.
Die Klägerin hat insoweit unwidersprochen vorgetragen, dass sie die vermeintlich nicht berücksichtigten Zahlungen in Höhe von 5.520,00 DM in Anlehnung an das Schreiben der Beklagten vom 3. Juni 1996 auf die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen, Heizkostenvorauszahlungen sowie den Mietzins für die Werbefläche für die Zeit von September 1995 bis Mai 1996 verrechnet habe.
Bezüglich der vermeintlich nicht berücksichtigten Zahlung in Höhe von 4.945,92 DM, die am 29. August 1997 überwiesen worden und unstreitig erst im September 1997 auf das Konto der Klägerin eingegangen ist, hat die Klägerin unwidersprochen vorgetragen, dass sie diese Zahlung auf die Mietforderung ab September 1997 verrechnet habe.
Die von der Klägerin vorgenommene Verrechnung musste sich für die Beklagte bereits aus der mit der Klageschrift vom 28. August 1997 aufgestellten Zahlungstabelle zwingend ergeben. Dadurch, dass die Beklagte der Anrechnungserklärung der Klägerin nicht widersprochen hat, haben sich die Parteien über die Richtigkeit der von der Klägerin vorgenommenen Tilgungsbestimmung geeinigt (Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Auflage, § 365, Rdnr. 5).
2. Die Berufung der Beklagten ist teilweise begründet, soweit sie beanstandet, dass das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung die von der Klägerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht Mietzinsmindemd berücksichtigt habe.
Zwar ist das Landgericht aufgrund des erstinstanzlichen Vortrages zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte eine Beeinträchtigung des Mietgebrauches durch die von der Klägerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht ausreichend substantiiert dargelegt habe.
Die Beklagte hat jedoch in der Berufungsinstanz ihren Vortrag umfangreich ergänzt und detailliert vorgetragen, welchen Umfang die Sanierungsmaßnahmen hatten. Unstreitig wurden die komplette Frontfassade (nebst Fenster) und alle rückwärtigen Fenster ausgetauscht. Auf die rückwärtige Fassade wurde eine neue Volldämmung aufgebracht, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob zuvor der alte Putz abgestemmt worden ist.
Die leeren Etagen wurden nach und nach vollkommen entkernt und anschließend mit neuen Rigipswänden wieder aufgebaut. Die Fußböden in den leeren Einheiten wurden mit Presslufthämmem aufgestemmt und anschließend mit neuem Estrich versehen. Das Gebäude wurde um eine 7. Etage aufgestockt. Im Rahmen der Aufstockung wurden umfangreiche Abbrucharbeiten durchgeführt. Die im Eingangsbereich befindliche Passage wurde ebenso wie der in dem Gebäude befindliche Fahrstuhl ausgetauscht und die Fahrstuhlvorräume umgestaltet. Im Treppenhaus wurden die Treppengeländer abgerissen, neue Treppengeländer angeschweißt und die gesamte Fußbodenbeschichtung des Treppenhauses abgeschliffen. Die Decke des Hauseingangs wurde komplett abgerissen und durch ein neues System inklusive Beleuchtung ersetzt.
Aufgrund des Vortrages der Beklagten muss davon ausgegangen werden, dass die Bauarbeiten am 30 November 1995 mit dem Austausch der Frontfassade und sämtlicher Fenster begann und jedenfalls bis 27. Juli 1997 andauerten.
Die Beklagte will zwar glauben machen, tatsächlich hätten die Sanierungsarbeiten im gesamten streitgegenständlichen Zeitraum, nämlich von September 1995 bis August 1997 angedauert. Hierzu fehlt es jedoch an einem annähernd substantiierten Vortrag.
Darüber hinaus muss davon ausgegangen werden, dass in der Zeit von April 1996 bis Oktober 1996 kaum nennenswerte Arbeiten durchgeführt wurden, da der mit den Arbeiten beauft...