Entscheidungsstichwort (Thema)
Verwirkung der Mietminderung bei vorbehaltsloser Mietzinszahlung
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 02.03.2001; Aktenzeichen 29 O 900/98) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 2.3.2001 verkündete Urteil des LG Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 60.000 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Die am Montag, den 7.5.2001, eingelegte und nach einer Verlängerung bis zum 9.7.2001 mit einem am gleichen Tag eingegangenen Schriftsatz begründete Berufung richtet sich gegen das am 2.3.2001 verkündete Urteil des LG Berlin, Az.: 29 O 900/98, das den Beklagten am 5.4.2001 zugestellt worden ist. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe dieses Urteils wird Bezug genommen.
Die Beklagten wehren sich mit der Berufung gegen ihre Verurteilung zur Zahlung der im Urteil (S. 6–9 der UA) näher aufgeschlüsselten Mietzinsbeträge für die Zeit von April 1998 bis April 2000. Sie verfolgen mit der Berufung aber auch ihren Widerklageantrag auf Feststellung der fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung vom 18.6.1999 weiter.
Sie sind der Auffassung, dass die Regelung in § 15 des Mietvertrages (Aufrechnungsausschluss und Pflicht zur Hinterlegung von Minderungsbeträgen) entgegen der Auffassung des LG auch hinsichtlich der Regelung zur Mietminderung unwirksam ist.
Das LG habe auch zu Unrecht unter Anwendung des § 539 BGB die dargelegten Mängel wegen des Teppichs, der Fenster und der örtlichen Umstände für unerheblich erklärt. Dem Herrn K. seien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses entspr. Zusagen erteilt worden, auf die er zunächst hätte vertrauen dürfen.
Es sei auch durchaus ausreichend zu den behaupteten Fahrstuhldefekten und der Verschmutzung des Fahrstuhls vorgetragen worden. Gleiches gelte für den durch die Bauarbeiten verursachten Baulärm. Das Dauerbrennen des Flurlichtes habe auch zu einer weiteren Aufheizung des Gebäudes geführt.
Die Beeinträchtigung der Mieträume durch die starke Sonneneinwirkung sei als unstr. anzusehen. Jedenfalls hätten sie ja die Vernehmung des Herrn K. zum Beweis angeboten. Aufgrund dessen Krankheit sei auch die Einzahlung des Sachverständigenvorschusses erst im November 2000 nicht als grobe Nachlässigkeit anzusehen. Das Gericht hätte das Gutachten dann aber auch ohnehin nach § 144 ZPO von Amts wegen einholen müssen.
Wegen der hilfsweisen Aufrechnung werde nunmehr klargestellt, dass mit der jeweils ältesten Forderung der Beklagten gegen die jeweils älteste Forderung der Klägerin, und zwar bis zu ihrem Verbrauch usw., aufgerechnet werde.
Aus dem Vorstehenden ergebe sich auch der Grund für die Kündigung vom 18.6.1999, die auch nicht verspätet erfolgt sei.
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit wegen der in der landgerichtlichen Verurteilung enthaltenen Nebenkostenvorschüsse für die Zeit von Januar bis April 2000 i.H.v. insgesamt 3.154,56 DM (= 4 × 788,64 DM) nebst anteiligen Zinsen in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beantragen die Beklagten nun,
1. soweit die Beklagten verurteilt wurden, unter Aufhebung des Urteils des LG vom 2.3.2001 (Az.: 29 O 900/98) die Klage abzuweisen, und
2. unter Abänderung des Urteils i.Ü. festzustellen, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Gewerberäume in der K.-str. 38–49, B. (Mietvertrag vom 13.8.1997), durch die Kündigung vom 18.6.99 fristlos beendet worden ist.
Die Klägerin beantragt, die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.
Anders als das LG und die Beklagten meinen, sei die Regelung in § 15 des Mietvertrages insgesamt wirksam. Dass die Beklagten wegen der Mängel „Teppich, Fenster und örtliche Umstände” nicht mindern können, ergebe sich schon aus der Regelung in § 34 des Mietvertrages (Besichtigungsklausel). Im Übrigen hätten die Beklagten weder die Verschmutzung des Fahrstuhls noch den Lärm oder die Beeinträchtigung durch die Erhitzung der Räume angezeigt. Die Fahrstühle seien auch immer innerhalb von 24 Stunden repariert worden, soweit dies überhaupt notwendig gewesen sei.
Entscheidungsgründe
A. Die zulässige Berufung ist erfolglos.
1. Das LG hat der Klage auf Zahlung der Mieten für die Zeit von April 1998 bis April 2000 zu Recht stattgegeben. Der Anspruch ergibt sich gegen die Beklagte zu 1) aus § 535 S. 2 BGB; für diese Schuld hat die Beklagte zu 2) als persönlich haftende Gesellschafterin der Beklagten zu 1) nach § 128 HGB einzustehen.
a) Dem steht nicht entgegen, dass das LG die Zahlungen der Beklagten zu 1) in der Zeit bis November 1998 zunächst jeweils auf die offenen Vorschüsse der Monate bis November 1998 und sodann auf die ältesten offenen Mietforderungen ab März 1998 verrechnet hat, so dass es der Klägerin für April 1998 einen Restmietbetrag i.H.v. 1.079,98 DM und i.Ü. jeweils die vollen Bruttokaltmieten ab Mai 1998 und die Gesamtmiete für die Zeit von Januar bis...