Leitsatz (amtlich)
Grundsätzlich ist ein Mieter in der geschmacklichen Ausgestaltung der Mieträume weitgehend frei; er darf dabei aber nicht die Grenzen des normalen Geschmacks in einer Weise überschreiten, dass eine Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist.
Verfahrensgang
AG Berlin-Lichtenberg (Urteil vom 20.09.2004; Aktenzeichen 10 C 549/03) |
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 20.9.2004 verkündete Urteil der Abteilung 10 des AG Lichtenberg abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 5.140,81 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.3.2004 zu zahlen.
In Höhe eines Teilbetrages von 8.802,52 EUR nebst anteiliger Zinsen wird die Klage abgewiesen.
Die Berufung der Kläger wird zurückgewiesen, soweit die Klage abgewiesen wird.
Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Gemäß § 301 Abs. 1 ZPO war in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang durch Teilurteil zu entscheiden, da die Klage bzw. Berufung insoweit zur Entscheidung reif ist. In Höhe eines Teilbetrages von 426,49 EUR nebst anteiliger Zinsen (bezüglich der Positionen Dielen in Flur und Küche, Schwelle von der Küche zum Flur und Küchentür) ist noch Beweis zu erheben und durch Schlussurteil zu entscheiden. Die Kläger haben gegen den Beklagten gem. § 280 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages i.H.v. 5.140,81 EUR. In Höhe eines Betrages von 8.802,52 EUR ist die Klage unbegründet. Eine weitere Anspruchsgrundlage neben § 280 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht.
Der Beklagte hat die Wohnung renoviert, obgleich er aufgrund der vertraglichen Vereinbarung hierzu nicht verpflichtet gewesen wäre. Gemäß § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages war der Beklagte verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. § 14 Ziff. 1 des Mietvertrages regelt die Zeitabstände, innerhalb derer im Allgemeinen eine Schönheitsreparatur erforderlich ist. Keine dieser Fristen war zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses erreicht, denn das Mietverhältnis ist bereits knapp fünf Monate nach Beginn wegen Zahlungsverzuges wirksam fristlos gekündigt worden. Aufgrund dieser kurzen Mietzeit ist auch § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages vom 19.8.2002 nicht einschlägig, wonach der Beklagte als Mieter je nach Dauer der Mietzeit einen prozentualen Anteil an den Schönheitsreparaturen zu tragen hat, sofern die Schönheitsreparaturen bei Mietende noch nicht fällig sind. Eine prozentuale Belastung des Mieters kommt nach dieser Regelung frühestens nach einem Jahr Mietzeit in Betracht.
Nach dem Vortrag der Kläger hat der Beklagte durch die von ihm durchgeführten Schönheitsreparaturen den Zustand der Mietsache verschlechtert. Wer aber Arbeiten außerhalb seines Pflichtenkreises vornimmt, hat sie als Nebenpflicht so zu erledigen, dass der Vertragspartner keinen Schaden erleidet (§ 241 Abs. 2 BGB). Gegen diese Nebenpflicht verstößt der Mieter wenn seine Arbeiten zu einer "Verschlimmbesserung" geführt haben. Handelt er schuldhaft, was regelmäßig - so auch hier - der Fall ist, steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB zu. Die zusätzliche Voraussetzung nach § 282 BGB muss nicht erfüllt sein. Danach kann der Gläubiger Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn ihm die Leistung wegen einer Pflichtverletzung gem. § 241 Abs. 2 nicht mehr zuzumuten ist. Bei der vorliegenden Konstellation bestand indes kein Leistungsanspruch der Kläger (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rz. 338). Demzufolge scheidet entgegen der Auffassung des AG auch § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsgrundlage aus.
Zu den geltend gemachten Schadenspositionen im Einzelnen:
1. gelbes Zimmer (1. Zimmer links)
a) Wand (1.376,26 EUR)
Das AG hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass der Beklagte dadurch, dass er die Wände dieses Zimmers gelb gestrichen und großflächig mit einem zweifarbig braunen Muster versehen hat, eine vertragliche Nebenpflicht schuldhaft verletzt hat.
Grundsätzlich ist ein Mieter in der geschmacklichen Ausgestaltung der Mieträume zwar weitgehend frei, er darf dabei aber nicht die Grenzen des normalen Geschmacks in einer Weise überschreiten, dass eine Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A. Rz. 991; LG Berlin GE 1995, 115; LG Berlin GE 1989, 43; LG Berlin GE 1995, 249).
Dem AG kann nicht gefolgt werden, soweit es ausgeführt hat, den Klägern sei durch die Gestaltung der Wand in diesem Zimmer kein Schaden entstanden, weil sie die Wand ohnehin hätten renovieren müssen. Diese auch von Schmidt/Futterer (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rz. 335) und dem LG Frankfurt (LG Frankfurt NZM 2001, 191) vertretene Rechtsauffassung unterstellt, dass der Vermieter die Wohnung vor einer Weitervermietung ohnehin hätte renovieren müssen. Davon, dass die Kläger die stre...