Leitsatz (amtlich)
Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Gewerberaummieter in AGN ist auch dann wirksam, wenn der Mieter die Räume in unrenoviertem Zustand übernommen hat, sofern der Fristenplan für die Renovierung mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt (BGH v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927).
Auf die - bestrittene - Behauptung des Mieters, er habe die Räume nicht renoviert übernommen, kommt es daher nicht an, zumal er nach dem Mietvertrag für die ersten 1,5 Monate keine Miete zu zahlen hatte.
Im Falle der fiktiven Berechnung des Schadensersatzes wegen unzerlassener Schönheitsreparaturen auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens kann der Vermieter nach § 249 Abs. 2 S. 2 BGB n.F. die Mehrwertsteuer nicht verlangen, da diese tatsächlich nicht angefallen ist.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 14.03.2003; Aktenzeichen 32 O 750/02) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 14.3.2003 verkündete Urteil des LG Berlin - 32 O 750/02 - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 14.773,89 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 27.12.2002 zu zahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Beklagte 73 %, die Klägerin 27 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Die Parteien streiten über noch zu erbringende Zahlungen aus einem zum 30.9.2002 beendeten Mietverhältnis über Büroräume in der R.-straße in B., die der Beklagte von der Rechtsvorgängerin der Klägerin mit Mietvertrag vom 2.4.1996 angemietet hatte.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand des Urteils des LG Berlin vom 14.2.2003 verwiesen.
Das LG hat der Klage, mit der die Klägerin Zahlungen i.H.v. 25.073,61 Euro nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz begehrt hatte, i.H.v. 20.660,46 Euro nebst Zinsen stattgegeben. Dabei hat es der Klägerin 16.611,03 Euro Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und 4.049,43 Euro offenen Mietzins für die Monate August und September 2002 zugesprochen.
Mit seiner Berufung wendet sich der Beklagte gegen die Verurteilung insgesamt.
Zur Begründung trägt er vor:
1. Das LG habe der Klage schon deshalb nicht stattgeben dürfen, weil die Überbürdung der Schönheitsreparaturen in dem Mietvertrag vom 2.4.1996 gem. § 9 AGBG unwirksam, da für ihn einseitig benachteiligend, gewesen sei. Hierzu behauptet er, die Klauseln des Mietvertrages seien nicht ausgehandelt, sondern ihm von dem früheren Eigentümer ohne Möglichkeit der Abänderung vorgegeben worden.
2. Zu Unrecht sei das LG von einer Fälligkeit des Anspruchs wegen unterlassener Ausführung von Schönheitsreparaturen ausgegangen, weil er entgegen der Annahme des LG die Durchführung von Renovierungsarbeiten nicht durch seinen Auszug endgültig verweigert habe. Vielmehr habe er in einem Schreiben vom 15.10.2002 die Durchführung des von der Klägerin angekündigten Beweissicherungsverfahrens ausdrücklich befürwortet. Damit habe keine ordnungsgemäße Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vorgelegen.
3. Die Schönheitsreparaturen seien auch deshalb nicht fällig gewesen, weil zuvor von der Klägerin wegen vorhandener Risse Vorarbeiten hätten ausgeführt werden müssen. Über dieses Vorbringen habe das LG rechtsfehlerhaft den angebotenen Sachverständigenbeweis nicht erhoben.
4. Das LG sei rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Klägerin geltend gemachten Renovierungskosten durch den Kostenvoranschlag des Unternehmens L.M. vom 11.10.2002 belegt worden seien. Es habe sich hierbei eindeutig um einen Gefälligkeitskostenanschlag gehandelt, was sich bereits aus dem falschen Datum und der Bezeichnung der Wohnung als im 2. Obergeschoss rechts gelegen ergebe. Tatsächlich liege die Wohnung links. Die Ansätze in dem Kostenvoranschlag seien zudem völlig marktunüblich und weit überhöht. Es könne im Rahmen von Schönheitsreparaturen nur einfaches Streichen verlangt werden, das Abbrennen der alten Fensteranstriche sei nicht erforderlich gewesen.
5. Die Klägerin könne jedenfalls den im Kostenanschlag vom 11.10.2002 ausgewiesenen Mehrwertsteuerbetrag i.H.v. 2.291,18 Euro nicht verlangen, da sie lediglich einen abstrakten Schaden abrechne und nicht dargelegt habe, dass die Arbeiten tatsächlich ausgeführt worden seien.
6. Zu Unrecht habe das LG seine, des Beklagten, Aufrechnung mit einem Teilbetrag der Mietkaution von 4.049,43 Euro gegen die restlichen Mietzinsansprüche von August und September 2002 unberücksichtigt gelassen und fehlerhaft die Wirksamkeit der Nichtverzinszungsklausel in dem Mietvertrag angenommen.
Vorsorglich hat der Beklagte in der Berufungsbegründung vom 2.6.2003 erneut die Aufrechnung mit der Mietkaution erklärt.
Die Parteien haben den Rechtsstreit daraufhin in der Berufungsinstanz i.H.v. 3.595,39 Euro übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Der Beklagte beantragt zu seiner Berufung, unter Abänderung des Urteils des LG Berlin vom 14.3.2003 (LG Berlin, Urteil vom 14.3...