KG Berlin Urteil vom 21.06.2004 - 12 U 7/03

Leitsatz (amtlich)

Die Klausel in einem Formular-Mietvertrag über Geschäftraum, mit der die Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist grundsätzlich wirksam, da mit ihr regelmäßig keine unangemessene Benachteiligung des Mieters verbunden ist.

Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Räume in unrenoviertem Zustand übernommen hat, ihm aber dafür vom Vermieter mehrere Monatsmieten erlassen wurden.

Minderung des Mietzinses um 40 % wegen unzureichender Dimensionierung der Hauptsicherung der Stromversorgung für Gaststätte, wenn Mieter vertraglich übernommen hatte, Mängel der Elektroanlage innerhalb der Mieträume auf eigene Kosten beseitigen zu lassen.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 22.11.2002; Aktenzeichen 32 O 566/00)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 22.11.2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin - 32 O 566/00 - wird, soweit die Parteien den Rechtsstreit nicht i.H.v. 147,25 Euro (288 DM) nebst anteiliger Zinsen in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die am 8.1.2003 eingelegte und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist zum 17.3.2003 mit einem an diesem Tag eingegangenen Schriftsatz begründete Berufung des Beklagten richtet sich gegen das am 17.12.2002 zugestellte Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin vom 22.11.2002, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Der Beklagte verfolgt seine erstinstanzlichen Anträge weiter, soweit das LG zu seinem Nachteil entschieden hat, und macht geltend, entgegen der Ansicht des LG sei der Mietzins auch im Hinblick auf solche Mängel der Elektroanlage gemindert, die sich innerhalb der Gaststätte befänden. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Regelung in § 1 Nr. 4 des Mietvertrages. Nach dieser Regelung sei der Beklagte lediglich für Instandsetzungsmaßnahmen zuständig. Die Beseitigung der Mängel an der in der Gaststätte befindlichen Elektroanlage stelle jedoch eine Modernisierung dar, für die die Klägerin verantwortlich sei. In diesem Zusammenhang macht der Beklagte geltend, das LG sei verpflichtet gewesen, ihn darauf hinzuweisen, dass es seinen Vortrag zu einer behaupteten Zusage der Zeugin N., die Klägerin würde die Elektroverteilung auf ihre Kosten modernisieren, für unerheblich hielt. Die grundsätzlich für den Vertrag vom 22.12.1999 streitende Vermutung der inhaltlichen Vollständigkeit und Richtigkeit sei im vorliegenden Fall im Hinblick auf die Vereinbarung vom 14.10.1999 und den in das Wissen der Zeugin N. gestellten Vortrag erschüttert. Weiter meint der Beklagte, die Instandhaltungsklausel sei wegen Verstoß gegen § 9 AGBG unwirksam. Unter Berücksichtigung der innerhalb des Bereichs der Gaststätte befindlichen Mängel an der Elektroanlage ergebe sich eine Minderung des Mietzinses auf 0, wenigstens aber um 75 %, ausgehend von der Bruttowarmmiete. Für eine Minderung in dieser Höhe spräche auch, dass die Gaststätte im Hinblick auf die mangelnde Vorhersehbarkeit der Stromausfälle praktisch nicht nutzbar gewesen sei.

Weiter meint der Beklagte, ihm habe im Hinblick auf den Mangel der Hauptsicherungsanlage ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zugestanden, ohne dass er dies hätte geltend machen müssen. § 4 des Mietvertrages habe dem schon deshalb nicht entgegengestanden, weil der Mangel der Hauptsicherungsanlage zunächst nicht streitig gewesen sei. Die Kündigung seit mithin unwirksam gewesen. Dies folge auch daraus, dass er, der Beklagte, für die Monate Januar und Februar 2000 die Miete in voller Höhe erbracht habe, so dass sich unter Berücksichtigung einer Minderung i.H.v. 40 %, wie sie vom LG angenommen worden ist, zunächst eine Überzahlung übergeben habe.

Hinsichtlich der Abweisung der Widerklage macht der Beklagte geltend, ein Verzug der Klägerin mit der Mängelbeseitigung ergebe sich bereits aus der Zusage der Zeugin N., die Elektroanlage zu erneuern. Soweit das LG den Vortrag des Beklagten zur Höhe des geltend gemachten Schadensersatzanspruches als nicht hinreichend substantiiert angesehen habe, habe das LG die Beweiserleichterung gem. § 287 ZPO verkannt. Jedenfalls sei das LG verpflichtet gewesen, den Beklagten auf Bedenken hinsichtlich der hinreichenden Substantiierung hinzuweisen.

Der Beklagte behauptet, nach Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem LG habe er von dem Vorbetreiber der Gaststätte in den Räumen Sch.-Str ... erfahren, dass dieser ggü. der Klägerin mehrfach Mängel der Hauptvorsicherung beanstandet habe (Beweis: Zeugnis NN). Der Beklagte meint, daraus ergebe sich ein arglistiges Verschweigen der Mängel der Hauptvorsicherung durch die Klägerin.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21.6.2004 haben die Parteien den Rechtsstreit hinsich...