Entscheidungsstichwort (Thema)
Vorherige schriftliche Anzeige einer Aufrechnung
Leitsatz (amtlich)
Die Zulässigkeit der Aufrechnung oder der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes kann in allgemeinen Geschäftsbedingungen davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes eine angemessene Zeit – z.B. einen Monat – vor Fälligkeit des Mietzinses schriftlich anzeigt.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 14.01.2003; Aktenzeichen 29 O 24/02) |
Tenor
Die Berufungen der Beklagten gegen das am 14.1.2003 verkündete Teilurteil und das am 25.3.2003 verkündete Schlussurteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin werden auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Berufungen der Beklagten richten sich gegen das am 14.1.2003 verkündete Teilurteil sowie das am 25.3.2003 verkündete Schlussurteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin, auf deren Tatbestände und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Die Beklagten tragen zur Begründung der Berufungen vor:
A. Zum Teilurteil
Der geltend gemachte Mietzinsanspruch sei, soweit er überhaupt fällig gewesen sei, durch Aufrechnung erloschen. Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand habe nicht vorgelegen. Entgegen der Auffassung des LG in der angefochtenen Entscheidung habe ihnen, den Beklagten, ein Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht zugestanden. Die im Mietvertrag unter § 16 Ziff. 5 enthaltene Klausel sei insgesamt unwirksam. Die beiden in dieser Klausel enthaltenen Bestimmungen betreffend Zurückbehaltungsrecht und Aufrechnung könnten jeweils für sich allein genommen zulässig sein, seien aber durch ihre Kombination unzulässig, so dass der sog. „blue pencil test” nicht anwendbar sei.
Im Übrigen könne sich die Klägerin auf die beanstandete Klausel auch aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht berufen.
Wie ihnen, den Beklagten, erst durch die Vernehmung des Zeugen H. bekannt geworden sei, habe die Klägerin schon vor Abschluss des Mietvertrages gewusst, dass die Außennutzung der Hofterrasse nicht genehmigungsfähig sei. Die Klausel des § 16 Ziff. 5 stelle daher eine sittenwidrige Schädigung dar.
Obgleich nur der Zeitraum Oktober 2001 bis März 2002 entscheidungsreif gewesen sei, habe das LG in dem angefochtenen Teilurteil über den Zeitraum Juli 2001 bis April 2002 entschieden.
B. Zum Schlussurteil
Die mangelnde Hofnutzungsmöglichkeit berechtige zur Mietminderung bzw. zur Zurückbehaltung des Mietzinses. Entgegen der Auffassung des LG in dem angefochtenen Schlussurteil hätten sie, die Beklagten, die fehlende Hofnutzungsmöglichkeit nicht selbst zu vertreten. Die Hofnutzungsmöglichkeit zu gastronomischen Zwecken sei aus baurechtlichen Gesichtspunkten grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. Aus stadtplanerischen Gründen habe der Blockinnenbereich den Wohnungsnutzern als privater Freiraum zu dienen. Zudem müsse der Blockinnenbereich als Anleiterfläche für die Feuerwehr freigehalten werden. Aus Schallschutzgründen könnten allenfalls 12 ausgelastete Sitzplätze und nicht wie vertraglich vereinbart 112 Sitzplätze genehmigt werden.
Das LG habe zu Unrecht der Aussage der Zeugin L. und ihrem angeblichen Aktenvermerk vom 14.3.2000 entscheidungserhebliche Bedeutung beigemessen. Es bleibe weiterhin bestritten, dass der Beklagte zu 2) gesagt habe, er als erfahrener Gastronom wisse, was zu tun sei, und die Zeugin L. solle sich über die Konzession keine Sorgen machen. Eine wirksame Vereinbarung zur Übernahme der klägerischen Verpflichtungen zur Beschaffung der Hofnutzungserlaubnis bzw. Konzessionsreife habe schon deshalb nicht getroffen werden können, weil es an dem in § 22 des Mietvertrages vereinbarten Schriftformerfordernis für Vertragsänderungen mangele. Die Beklagten hätten die Klägerin am 2.11.2000, im Mai 2001 und mit Schreiben vom 15.11.2001 aufgefordert, für die Genehmigung der Hofnutzung zu sorgen. Das LG habe sich auch um 200 Euro zu Ungunsten der Beklagten verrechnet. Der Widerklage sei hilfsweise stattzugeben. Ein Schadensersatzanspruch bestehe, weil die Herbeiführung der Konzessionsreife für die Hoffläche von Anfang an unmöglich gewesen sei.
Die Beklagten beantragen,
1. die Klage unter Abänderung des am 14.1.2003 verkündeten Teilurteils der Zivilkammer 29 des LG Berlin abzuweisen, hilfsweise, das Teilurteil aufzuheben und das Verfahren an das LG zurückzuverweisen.
2. die Klage unter Abänderung des am 25.3.2003 verkündeten Schlussurteils der Zivilkammer 29 des LG Berlin abzuweisen, hilfsweise, die Klägerin zu verurteilen, an sie 58.125,28 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Klägerin beantragt, die Berufungen zurückzuweisen.
Die Klägerin hält die angefochtenen Urteile für zutreffend...