KG Berlin Urteil vom 12.09.1995 - 18 U 6461/94

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 26.07.1994; Aktenzeichen 2 O 606/93)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 26.7.1994 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer beträgt 23.924 DM.

Tatbestand

Der Kläger erwarb aufgrund eines am 8.7.1992 mit der Q. Grundbesitz GmbH abgeschlossenen notariell beurkundeten Kaufvertrags das mit einem Miethaus (Altbau) bebaute Grundstück S. straße … in Berlin-G. (vor dem 3.10.1990 Stadtteil von Ost-Berlin). Er macht aus abgetretenem Recht der früheren Eigentümerin des Grundstücks, Frau A. F., Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte geltend. Zur Begründung führt er an, der Rechtsvorgänger der Beklagten, der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-K. (künftig: VEB KWV), bzw. die Beklagte – damals noch unter der Bezeichnung KöWoGe K. Wohnungsgesellschaft mbH i. G. (künftig: KÖWoGe) handelnd – hätten als Hausverwalter den Verlust der Ansprüche der Hauseigentümerin gegen ihre Mieter K. und K. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verschuldet.

Das Haus gehörte ursprünglich J. F. Er wurde nach seinem Tode im Februar 1970 von B. F. beerbt. Dieser starb 1985. Seine Erbin wurde seine Ehefrau A. F. Sie schenkte das Grundstück aufgrund notariellen Vertrages v. 8.1.1991 ihrem Sohn G. F., der am 20.8.1992 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. G. F. verkaufte das Grundstück alsbald an die Q. Grundbesitz GmbH, die es unter Ausschluß jeder Gewährleistung an den Kläger weiterveräußerte. Dieser ist seit dem 9.7.1993 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Ausweislich eines vom Kläger zu den Akten gereichten Grundbuchauszugs geriet das Grundstück aufgrund der Anordnung Nr. 2 über die Behandlung des Vermögens von Personen, die das Gebiet des demokratischen Berlin nach dem 10. Juni 1953 verlassen haben, v. 3.10.1953 (VOBl. I S. 673) in die Treuhandverwaltung des VEB KWV. Dort meldete sich im Jahre 1982 B. F. Er bat den VEB KWV mit Schreiben v. 20.9.1982, die Verwaltung des Hauses wie bisher fortzuführen. Ein ihm vom VEB KWV übersandtes Vollmachtsformular schickte er nach den Behauptungen der Beklagten jedoch nicht zurück.

Mit an den VEB KWV gerichteten Schreiben v. 12.12.1990 baten die von A. F. beauftragten Rechtsanwälte S. & E. "das Objekt abzurechnen und keine Eintragungen im Grundbuch mehr zu veranlassen". Das Schreiben ging der damals in der Umwandlung vom VEB zur GmbH begriffenen KöWoGe zu. Sie wies die vorgenannten Rechtsanwälte mit Schreiben v. 15.4.1991 auf den Leerstand der früher von den Mieterinnen K. und K. bewohnten Wohnungen und zugleich auf die Notwendigkeit von Baumaßnahmen in diesen Wohnungen hin. Die Rechtsanwälte Sch. & E. baten mit Schreiben vom 9.5.1991, keine kostenverursachenden Maßnahmen durchzuführen und die leeren Wohnungen nicht mehr zu vermieten.

Die Mieterinnen K. und K., die ihre Wohnungen bereits seit 1957 bzw. 1970 bewohnten, hatten ihre Mietverhältnisse mit Schreiben vom 7.1.1991 bzw. 7.3.1991 gekündigt und waren alsbald ausgezogen, ohne vorher in den Mieträumen Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Mit ihnen und ihren Ehemännern hatte der VEB KWV in den Jahren 1978 bzw. 1981 gleichlautende Formularmietverträge abgeschlossen. Die Verträge hatten in Ziffer 5 a) und d) folgenden Wortlaut:

1. Die Verwaltung hat die Wohnung in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und während der Vertragsdauer zu erhalten.
2. Die malermäßige Instandhaltung ist Sache des Mieters.

Anläßlich des Auszugs der Mieterin K. wurde am 18.3.1991 eine förmliche Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung gefertigt, auf die wegen des festgestellten Wohnungszustandes Bezug genommen wird.

Im Mai 1991 sprach G. F. bei der KöWoGe vor, wiederholte die Bitte, die zwei Wohnungen vorerst nicht neu zu vermieten, und vereinbarte mit der KöWoGe, daß ihre Verwaltungstätigkeit zum Ende des Jahres 1991 enden sollte. Die KöWoGe stellte daraufhin bei dem zuständigen Bezirksamt Leerstandsanträge, denen stattgegeben wurde. Mit Schreiben v. 24.2.1992 teilte Rechtsanwalt S. der Beklagten mit, daß die Hausverwaltung ab 1.3.1992 von der Q. Hausverwaltung GmbH übernommen werde.

Der Kläger hat sich im ersten Rechtszug darauf berufen, daß ihm G. F. alle Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte abgetreten habe. Zur Begründung der Ansprüche hat er geltend gemacht, die KöWoGe und damit die Beklagte seien Rechtsnachfolger des VEB KWV. Die Mieterinnen Ka. und Ki. hätten während der Mietzeit, jedenfalls aber vor ihrem Auszug Schönheitsreparaturen durchführen und von ihnen widerrechtlich vorgenommene bauliche Veränderungen sowie Schäden in den Wohnungen beseitigen müssen. Die Beklagte bzw. ihre Rechtsvorgänger hätten es versäumt, die Mieter zu pflichtgemäßem Verhalten anzuhalten und die Eigentümer auf die Pflichtverstöße hinzuweisen. Zur Höhe seiner Ansprüche hat er auf ein die Wohnung der früheren Mieterin Ka. betreffendes Kostenangebot des Malermeisters M. v. 6.4.1993 Bezug genommen, das unter Einbe...