Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete / 3.4.4 Schadensersatz wegen farbig gestalteter Wände

Grundsätzlich darf ein Mieter beim Auszug die Wohnung nicht mit farbig gestalteten Wänden zurückgeben. Hat er sie zu Mietbeginn in neutralen Farben übernommen, muss er sie wieder in einen ähnlichen Zustand versetzen und mit neutralen Farben streichen oder tapezieren. Anderenfalls steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Der BGH argumentiert, dass ein außergewöhnlicher farblicher Zustand eine Neuvermietung der Wohnung in diesem Zustand erheblich erschwere. Hat der Mieter nur einen Raum farbig gestaltet, genügt es, wenn er diesen Raum mit einer neutralen Farbe neu herrichet. Hat er nur auf einer einzelnen Wand bunte Farben aufgetragen, muss er auch alle übrigen Wände in diesem Raum neu streichen, damit sich keine Farbunterschiede zu den anderen Wänden ergeben.^[1] Diese Verpflichtung besteht auch bei einer fehlenden oder ungültigen Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen.

Auch wenn der Mieter zu Malerarbeiten verpflichtet ist, kann der Vermieter Schadensersatz für bunt gestaltete oder knallig gestrichene Wände verlangen. Streitig ist dann aber die konkrete Höhe des Schadensersatzanspruchs. Der Vermieter muss grundsätzlich von den berechneten Malerkosten einen Abzug vornehmen, wenn die maßgeblichen Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Denn durch die Zahlung des Schadensersatzes erhält der Vermieter im Ergebnis eine vollständig renovierte Wohnung zurück, obwohl die Arbeiten noch nicht fällig gewesen wären.^[2]

Streitig ist, ob dem Vermieter dann erst recht weniger Geld zusteht, wenn die genannten Renovierungsfristen verstrichen sind. Dann muss der Vermieter ohnehin renovieren. Argumentiert wird, dass der Vermieter dann allenfalls geltend machen könne, dass aufgrund der bunten Farbgestaltung ein Aufwand entsteht, der über das normale Maß hinausgeht und zum Beispiel zusätzlich eine Grundierung oder zweimaliges Streichen notwendig macht.^[3]

Exkurs DDR-Mietverträge

Nach den DDR-Gesetzen musste der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auch ohne eine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag durchführen. Diese Gesetze sind seit dem 3.10.1990 außer Kraft gesetzt. Nach dem heute geltenden Mietrecht des BGH sind die Malerarbeiten damit Aufgabe des Vermieters.^[4] Enthält ein vor dem 3.10.1990 abgeschlossener Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung zu den Renovierungsarbeiten, bleibt diese weiterhin gültig. Das gilt auch, wenn der Mietvertrag hierzu nur den Wortlaut des zu DDR-Zeiten gültigen Gesetzes wiedergibt. Die in DDR-Mietverträgen übliche Formulierung "malermäßige Instandsetzung" meint dasselbe wie Schönheitsreparaturen.^[5] Ist nur die Pflicht zur malermäßigen Instandsetzung während des Mietverhältnisses vereinbart, muss der Mieter beim Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen.^[6]

[1] AG Berlin-Pankow, GE 2014 S. 533.

[2] BGH, WuM 2014 S. 23.

[3] BGH, WuM 2008 S. 213.

[4] KrsG Eberswalde, GE 1994 S. 587.

[5] LG Bautzen, WuM 2001 S. 279.

[6] KG Berlin, RE, WuM 2000 S. 590.