KG Berlin Urteil vom 13.01.2003 - 8 U 238/01

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 30.03.2001; Aktenzeichen 34 O 492/00)

Tatbestand

Mit der Berufung greift die Beklagte das am 30.3.2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 34

des LG Berlin teilweise an. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen.

Die Beklagten tragen zur Begründung ihrer Berufung vor:

Für den Zeitraum Februar bis Juni 2000 könne die Klägerin die Instandhaltungspauschale und die Verwaltungskosten nicht verlangen, weil der Klägerin insoweit ein Schaden nicht entstanden sei.

Für leerstehende Räume entstünde weder Instandhaltungs,- noch Verwaltungsaufwand. Die Regelung in § 5 Ziff. 2 des Mietvertrages über die Instandhaltungspauschale halte der Inhaltskontrolle nach dem AGBG im Hinblick darauf, dass ihnen in § 20 des Mietvertrages weitgehende Instandhaltungsverpflichtungen auferlegt sind, nicht stand. Die Klägerin könne daher nur eine Nutzungsentschädigung von monatlich 5.111,84 DM verlangen. Ein weiter gehender Schaden über Juni 2000 sei bei der Klägerin nicht eingetreten. Es werde weiter bestritten, dass die Klägerin nur einen geringeren Mietzins erziele und, dass die Klägerin die Räume zu den Bedingungen des vorgelegten Mietvertrages vom 29.6.2000 weitervermietet habe.

Der Feststellungsantrag sei, soweit die Verpflichtung zum Schadensersatz über den 30.4.2004 hinausgehe, unbegründet. Denn nach dem Mietvertrag stünde ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu diesem Termin zu.

Die Beklagten beantragen,

1. unter Abänderung des angefochtenen Urteils vom 30.3.2001 – 34 O 492/00 – die Klage abzuweisen, soweit die Klägerin mehr als 39.749,60 DM begehrt;

2. die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils insoweit abzuweisen, als die Klägerin die Feststellung der Verpflichtung zum Schadensersatz über den 30.4.2004 hinaus begehrt.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin trägt vor:

Bei den Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten handele es sich um Bestandteile der Nettomiete, die nur gesondert ausgewiesen seien. Auch für leerstehende Räume entstünde Verwaltungsaufwand, so seien Weitervermietungsbemühungen zu unternehmen und die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Die Regelung zur Instandhaltungspauschale in § 5 des Mietvertrages sei wirksam, die Regelung in § 20 enthalte einen anderen Regelungsgehalt.

Die Räume seien an Rechtsanwalt B. zum 1.7.2000 zu den marktüblichen Bedingungen bei Neuvermietung vermietet worden, so dass die Beklagten die Mietdifferenz als Schadensersatz schulden.

Auch der Feststellungsantrag sei in vollem Umfange begründet. Zwar sei den Beklagten eine Sonderkündigungsrecht eingeräumt worden. Dies führe jedoch nicht zu einer automatischen Beendigung des Mietvertrages, sondern hätte durch die Beklagten ausgeübt werden müssen. Die Ausübung des Sonderkündigungsrechts setze jedoch voraus, dass im Jahre 2004 zwischen den Parteien noch ein Mietverhältnis bestehen würde. Da das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung beendet worden sei, entfalle für die Beklagten die Möglichkeit, dass Mietverhältnis durch Ausübung des Sonderkündigungsrechts vorzeitig zu beenden. Die Parteien hätten eine feste Laufzeit des Mietvertrages bis zum Jahre 2008 vereinbart.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Beklagten ist hinsichtlich des Zahlungsantrages nur in geringem Umfange begründet. Soweit die Beklagten die teilweise Abänderung des vom LG zuerkannten Feststellungsbegehrens beantragt, hat die Berufung Erfolg.

I.1. Das LG hat die Beklagten zu Recht zur Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. bis 11.2.2000 und zum Schadensersatz wegen Mietzinsausfalls für die Zeit vom 12.2.2000 bis Juni 2000 verurteilt. Der Zahlungsanspruch ist für diesem Zeitraum jedoch nur i.H.v. 28.282,75 DM begründet.

a) Die Klägerin kann von den Beklagten für die Zeit bis zur Räumung am 11.2.2000 Nutzungsentschädigung verlangen (§ 557 Abs. 1 BGB). Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter infolge der Vorenthaltung der Mietsache vom Mieter als Entschädigung den vereinbarten Mietzins verlangen. Als vereinbart ist der Mietzins zu entrichten, der zur Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlen war. Dazu gehören die Nettomiete zzgl. der Nebenkostenvorauszahlung oder der Nebenkostenpauschale. Eine Nebenkostenpauschale erfasst dabei die Nebenkosten, die nach dem Mietvertrag darin enthalten sein sollen (Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V. A Rz. 97).

Entgegen der Ansicht der Beklagten schulden sie auch die vertraglich vereinbarten Bewirtschaftungskosten, nämlich die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gem. § 5 Ziff. 2a) und b) des Mietvertrages. Es handelt sich insoweit um Kosten für die Bewirtschaftung des Grundstückes, die als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache und für weitere vom Vermieter zu erbringende Nebenleistungen vertraglich vereinbart sind und sind daher Bestandteile des Mietzinses. Der Mietzins ist die eigentliche Gegenleistung des Miet...