KG Berlin Urteil vom 13.06.1984 - 24 W 3937/83

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Celle (NJW 1958, 307) und des Oberlandesgerichts Frankfurt/M. (OLGZ 1980, 163) sind bei Beschlüssen der Wohnungseigentümer Stimmenthaltungen nicht als Nein-Stimmen zu werten (ebenso für das Vereinsrecht BGHZ 83, 35).

Normenkette

WEG § 25 Abs. 1, 3

Beteiligte

wie aus dem Beschluß des Landgerichts Berlin vom 30. Juni 1983 ersichtlich (vgl. Band III Blatt 20 – 28)

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 70 II 9/82)

LG Berlin (Aktenzeichen 191 T 6/83)

Tenor

Die weitere Beschwerde wird dem Bundesgerichtshof vorgelegt.

Gründe

I.

1) Die Wohnanlage F./R.-T.-D. umfaßt 404 Wohnungen. Die Gemeinschaft ist durch die vor dem Notar S. am 12. September 1972 zur Urkundenrolle Nr. 684/1972 beurkundete Teilungserklärung des früheren Erbbauberechtigten begründet worden. In den darin enthaltenen Erklärungen ist grundsätzlich – soweit es sich nicht um Sondereigentum handelt – das „Erbbaurecht” durch das Wort „Eigentum” ersetzt. Erbbauberechtigte sind Einzelpersonen und Gesellschaften. 142 Wohnungen gehören natürlichen Personen, 139 Wohnungen stehen im Wohnungserbbaurecht der Gesellschaft „Z. S. W. G. und B. mbH” (im folgenden S.), 71 Wohnungen im Wohnungserbbaurecht der „I. B. & W. K.” (im folgenden F. Nr. …), 52 Wohnungen im Wohnungserbbaurecht der „I. Nr. … K. R. W. W. m & C.” (im folgenden F. Nr. …). Teilerbbauberechtigte ist die „I. G. & C. K.” (im folgenden Investbau). Die Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten werden im folgenden als Wohnungs- bzw. Teileigentümer bezeichnet.

Aufgrund der in § 15 Gemeinschaftsordnung festgelegten Stimmrechte ergibt sich folgende Stimmenaufteilung:

• Einzeleigentümer: 710 Stimmen,
• S. 823 Stimmen,
• F. Nr. …: 335 Stimmen,
• F. Nr. …: 260 Stimmen,
• I.: 70 Stimmen.

Verwalterin der Wohnanlage war die Beteiligte zu 5) (im folgenden I.), vertreten durch die Geschäftsführerin, Dipl.-Ing. P. Frau P. ist auch persönlich haftende Gesellschafterin des F. Nr. … und Geschäftsführerin der Komplementärin des F. Nr. …; der Geschäftsführer der S., O., ist auch Gesellschafter der I.

2) In der Gemeinschaftsversammlung vom 26. Mai 1981 waren nach Auffassung des Versammlungsleiters 1813 von 2218 möglichen Stimmen vertreten. Antrag zu Punkt 11 der Tagesordnung war, die Versammlung möge beschließen, die I. als Verwalterin abzuberufen und den Verwaltervertrag zum 31. Dezember 1981 zu kündigen. Es ergaben sich 1183 Ja-Stimmen gegen 535 Neinstimmen bei 0 Enthaltungen. Dieser Beschluß wurde vom F. Nr. … angefochten mit der Begründung, daß die S. entgegen § 15 Abs. 5 der Gemeinschaftsordnung durch einen Rechtsanwalt vertreten gewesen sei. Durch Beschluß des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 9. November 1981 – 70 II 7/81 – wurden die in der Versammlung vom 26. Mai 1981 gefaßten Beschlüsse für ungültig erklärt. Die sofortigen Beschwerden verschiedener Beteiligter hat das Landgericht Berlin durch Beschluß vom 12. Februar 1982 zurückgewiesen. Hiergegen haben verschiedene Beteiligte sofortige weitere Beschwerde eingelegt, über die noch nicht entschieden worden ist (1 W 1362/82 KG).

3) In einer Versammlung vom 3. September 1981 beschloß die Gemeinschaft, Herrn H. J. G. (Beteiligter zu 141) für die Zeit vom 1. Januar 1982 an zum Verwalter zu bestellen. Dieser Beschluß ist nicht angefochten worden. Zum Abschluß eines Verwaltervertrages mit G. ist es jedoch nicht gekommen. Die Vertragsausgestaltung war einem Fünfer-Gremium übertragen. Zu diesem gehörten auch Herr O. und Frau P., die die Unterschrift unter dem Verwaltungsvertrag mit Gross verweigerten.

4) Am 8. Dezember 1981 fand eine weitere Gemeinschaftsversammlung statt. Antrag zu Punkt 2. der Tagesordnung war, die Versammlung möge beschließen, die Bestellung der Hausverwaltung H.-J. G. per 1. Januar 1982 zum Verwalter der W. W. F. rückgängig zu machen, der entsprechende Beschluß der Versammlung vom 3. September 1981 werde damit aufgehoben. Bei der Abstimmung ergaben sich 1448 Ja-Stimmen gegen 315 Nein-Stimmen. Antrag zu Punkt 15. der Tagesordnung war, die Versammlung möge beschließen, festzustellen, daß der Vertrag mit der I. nicht gekündigt ist. Die Abstimmung ergab 1448 Ja-Stimmen gegen 305 Nein-Stimmen. Die Beschlüsse der Versammlung vom 8. Dezember 1981 wurden von verschiedenen Beteiligten angefochten. Durch Beschluß des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 15. Februar 1982 – 70 II 19/81 – wurden die Anträge zurückgewiesen. Durch Beschluß des Landgerichts Berlin vom 21. Juni 1982 – 191 T 15/82 – wurde der Beschluß des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg aufgehoben und wurden die Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom 8. Dezember 1981 zu Tagesordnungspunkt 2 und Tagesordnungspunkt 15 für ungültig erklärt. Hiergegen haben der F. Nr. … und die I. sofortige weitere Beschwerde eingelegt, über die noch nicht entschieden worden ist (1 W 3831/82 KG).

5) Durch Beschluß vom 8. Januar 1982 – 191 T 60/81 – hat das Landgericht im Wege der einstweiligen Anordnung mit ...