Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 26.04.1990; Aktenzeichen 12 O 246/89) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 26. April 1990 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 37.900,00 DM abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Die Beschwer der Klägerin beträgt hinsichtlich der Klage 50.000,00 DM und hinsichtlich der Widerklage 27.048,00 DM.
Tatbestand
Die Klägerin war aufgrund des Mietvertrages vom 18. März 1986 – mit Zusatzvereinbarung und weiterer Vereinbarung vom selben Tage – Mieterin von Räumen „zum Betriebe eines Steuerbüros” im Hause C. in B..
Nr. 9 der Zusatzvereinbarung lautet:
„Mieter hat in eigener Verantwortung zu prüfen, ob oder inwieweit eine Genehmigung des Landesamtes für Wohnungswesen, hinsichtlich der Zweckentfremdungsverordnung für seine Nutzungszwecke, notwendig ist oder werden sollte. Ggfls. ist diese Genehmigung selbst einzuholen und durch alle Instanzen durchzusetzen. Schadenersatzansprüche oder Mietminderungen des Mieters wegen einer Versagung oder Teilversagung von behördlichen Stellen werden hiermit ausdrücklich ausgeschlossen.”
Das Mietverhältnis begann nach Fertigstellung der Mieträume im Oktober 1986. Unter dem 10. November 1986 beantragten die Klägerin und der Beklagte – damals in seiner Eigenschaft als Hausverwalter, seit Anfang 1988 im Grundbuch eingetragener Alleineigentümer des Grundstücks – bei dem Bezirksamt … von B. – Abteilung Bau- und Mohnungswesen, Wohnungsamt – die Genehmigung der Zweckentfremdung der fraglichen Räume. Mit Schreiben vom 26. Februar 1987 lehnte das Bezirksamt C. von B. diesen Antrag ab. Das Widerspruchsverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Gegenüber der Klägerin sind wegen der zweckfremden Nutzung unter anderem Bußgeldbescheide seitens des Bezirksamts C. ergangen. Sie hatte einen Teil der Mieträume an die Firma N. untervermietet.
Von November 1987 bis einschließlich Januar 1988 leistete die Klägerin überhaupt keine Mietzahlungen, woraufhin der Beklagte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22. Januar 1988 wegen Zahlungsverzuges fristlos kündigte. Die Klägerin, die die Räumlichkeiten weiter nutzte, kündigte ihrerseits mit anwaltlichem Schreiben vom 27. August 1988 den Mietvertrag wegen Nichtgewährung des vertraglich vorausgesetzten Gebrauchs fristlos mit der Ankündigung, daß sie eine Räumungsfrist bis zum 30. November 1988 in Anspruch nehme, womit sich der Beklagte einverstanden erklärte. Am 28. Oktober 1988 gab die Klägerin den von ihr genutzten Teil der Räume an den Beklagten zurück, während die Firma N. weiterhin in ihrem Untermietbereich verblieb. Am 1. Februar 1989 vermietete der Beklagte die Räumlichkeiten weiter.
Mit der Klage hat die Klägerin Ersatz der ihr durch den Umzug entstandenen Aufwendungen verlangt (wegen dessen Berechnung auf den Schriftsatz vom 20. Oktober 1989 [Bl. 21/25 d.A.] Bezug genommen wird) und hat diesen Anspruch damit begründet, daß ihr der Beklagte zum Schadensersatz verpflichtet sei, weil er seiner vertraglichen Hauptpflicht, ihr die Mietsache zu dem vertraglich vorausgesetzten gewerblichen Gebrauch zu überlassen, nicht nachgekommen sei, und ihr Schadensersatzanspruch nicht nach Nr. 9 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ausgeschlossen sei, weil diese Klausel gegen das AGBG verstoße. Die fristlose Kündigung des Beklagten hat sie für unwirksam gehalten.
Die Klägerin hat beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 50.000,00 DM nebst 8 % Zinsen seit dem 15. April 1989 zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen,
und im Wege der Widerklage begehrt,
die Klägerin zu verurteilen, an ihn 28.140,00 DM nebst 5 % Zinsen seit dem 5. Januar 1989 zu zahlen.
Die Klägerin hat beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Der Beklagte hat vorgebracht:
Der Klägerin stehe der geltend gemachte Schadensersatzanspruch schon deshalb nicht zu, weil das Mietverhältnis durch seine fristlose Kündigung vom 22. Januar 1988 wirksam beendet worden sei; zur Verrechnung der Mieten mit Bußgeldern sei die Klägerin nicht berechtigt gewesen. Außerdem sei ein Schadensersatzanspruch der Klägerin auch nach Nr. 9 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wirksam ausgeschlossen.
Mit der Widerklage hat der Beklagte folgende Miet- bzw. Nutzungsentschädigungsbeträge in Höhe der Bruttokaltmiete von 2.964,00 DM (2.600,00 DM Kaltmiete zuzüglich 364,00 DM MwSt), verlangt, wobei er für die Monate Oktober bis Dezember 1988 von der Untermieterin NUT jeweils gezahlte 500,00 DM pro Monat in Abzug gebracht hat:
1. |
Oktober 1987 bis einschließlich Januar 1988, 4 × 2.964,00 DM |
11.856,00 |
DM |
2. |
August + September 1988, 2 × 2.964,00 DM |
5.928,00 |
DM |
3. |
Oktober bis einschließlich Dezember 1988, 3 × 2.464,00 DM |
7.392,00 |
DM |
4. |
Januar 1989 |
2.964,00 |
DM |
|
|
28.140,00 |
DM. |
Der Beklagte hat gemeint, daß die Klägerin ihm bis 31. Januar 1989 Nutzu...