Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 07.12.2012; Aktenzeichen 32 O 632/11) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 7.12.2012 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin -32 O 632/11 - teilweise geändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 3.143,25 EUR
nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von
10 EUR seit dem 7.4.2010,
279,41 EUR seit dem 7.7.2010,
111,51 EUR seit dem 7.8.2010,
111,51 EUR seit dem 7.9.2010,
111,51 EUR seit dem 7.10.2010,
256,84 EUR seit dem 7.11.2010,
529,79 EUR seit dem 7.12.2010,
256,84 EUR seit dem 7.1.2011,
529,79 EUR seit dem 7.2.2011,
529,79 EUR seit dem 7.3.2011 und
416,26 EUR seit dem 7.4.2011
sowie außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten i.H.v. 161,05 EUR
zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 77 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 23 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin zu 2/3 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 1/3 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung der Beklagten ist überwiegend begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten nur ein Anspruch auf geminderte Miete zu, und zwar lediglich bis einschließlich April 2011. Die Kündigung der Beklagten aus wichtigem Grund war wirksam.
1) Streitgegenstand des Berufungsverfahrens sind (allein) die aus der Mietaufstellung auf
S. 3 der Anspruchsbegründungsschrift vom 1.1.2012 ersichtlichen Mietrückstände, von denen auch die Beklagten in ihrer Berufungsbegründung ausgehen, und damit ein Mietanspruch (§ 535 Abs. 2 BGB) nicht ab Januar, sondern (insoweit mit einer Forderung von 10 EUR) ab April 2010. Denn die Klägerin hat ein von ihr eingeräumtes Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung für 2009 im Umfang von 494,56 EUR gegen die von ihr angenommenen Mietrückständen für Januar bis April 2010 "verrechnet" (und damit konkludent aufgerechnet) und macht folglich eine Mietforderung erst beginnend ab April 2010 geltend.
2) Die mit Anwaltsschreiben vom 29.3.2011 zum 30.4.2011 ausgesprochene Kündigung der Beklagten ist gem. § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB wirksam.
a) Nach dieser Bestimmung liegt ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein Sachmangel kann, sofern er den Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt, einen solchen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen (vgl. BGH NJW 2007, 147 Tz 10, 20: Undichtigkeit des Daches; OLG Dresden NZM 1999, 317, 318; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 543 Rz. 18 f. m. N.).
b) Das unstreitig seit Mai 2010 bis Juni 2011 vor dem zum Betrieb eines "Möbelgeschäfts mit integriertem Café und Snackbar" errichtete Gerüst führte zu einem sogar erheblichen Mangel i.S.v. § 536 BGB.
An einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Mietsache bestehen keine Zweifel. Insoweit genügt sogar eine Zugangsbehinderung etwa durch in der näheren Umgebung des Ladenlokals ausgeführte Bauarbeiten (vgl. BGH NJW 1981, 2405; Senat NJW-RR 2008, 1042). Vorliegend folgt die Gebrauchsbeeinträchtigung aus dem von der Klägerin selbst am Haus angebrachten Gerüst.
Aus der Skizze (B 2) und den Fotos (B 3) ist ersichtlich und im Übrigen auch unstreitig, dass es sich um ein (allein) über dem Eingangsbereich der Mieträume und den zu beiden Seiten des Eckhauses sich anschließenden Fenstern (des Verkaufsraums 1 und auch 2) befindliches Gerüst mit einer aus Holz gefertigten Auffangkonstruktion zum Schutz von Passanten und Hausbesuchern gegen herabfallende Putzteile handelte.
Ohne dass es insoweit weiterer Darlegungen der Beklagten bedarf ist festzustellen, dass dieses Gerüst zu folgenden Beeinträchtigungen führte:
Herabsetzung des Gesamterscheinungsbildes des Hauses und damit des Ladengeschäfts; Eignung, Laufkundschaft daher von näherer Betrachtung des Geschäfts und seiner Fensterdekoration abzuhalten Verdunkelung des größten Mietraums Behinderung der Sicht auf die Fensterauslagen durch Fernhalten des direkten Lichteinfalls, durch davor befindliche Gerüstrohre und das psychische Hemmnis von evtl. Kunden, sich zum Betrachten der Fensterauslagen unter das Gerüst zu begeben unstreitig zudem: Herabtropfen von Regenwasser im Eingangsbereich fehlende Nutzbarkeit des Bürgersteiges zum Aufstellen von Tischen und Stühlen für den Café-Betrieb.
Entgegen der Ansicht der Klägerin und des LG ist eine vertragswidrige Gebrauchsbeeinträchtigung im letztgenannten Punkt nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Mietvertrag die Möglichkeit des Aufstellens von Tischen und Stühlen auf dem öffentlichen Straßenland nicht ausdrücklich nennt. Dahin stehen kann, ob die Klägerin bei dieser Sachlage für Beeinträchtigungen der Straßennutzung im Sinne einer verschuldensunabhängigen Mietminderung einzustehen hätte, wenn die Nutzung an nicht von ihr ...
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