Entscheidungsstichwort (Thema)
Von einem gewerblichen Zwischenmieter geschuldete Schönheitsreparaturen
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 09.08.2007; Aktenzeichen 25 O 424/06) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin, die im Übrigen zurückgewiesen wird, wird das am 9.8.2007 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin - 25 O 424/06 - teilweise abgeändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 13.310 EUR nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9.11.2006 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 68 % und die Beklagten zu 32 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I. Die Parteien streiten um die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.
Die Klägerin, ein geschlossener Immobilienfonds, vermietete an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1), einem überregional operierendes Immobilienunternehmen, das mit Ausgliederungs- und Übernahmevertrag vom 29.8.2006 Teile ihres Vermögens als Gesamtheit auf die Beklagten zu 2) und 3) übertrug, mit Generalmietvertrag vom 1./4.4.1996 (Anlage K2 zur Klageschrift) einen aus mehreren Baukörpern bestehenden Wohnkomplex mit 169 Mietwohnungen und 48 Stellplätzen.
In dem auf 10 Jahre geschlossenen Mietvertrag heißt es u.a.:
§ 7 Instandhaltung
1. ...
2. Schönheitsreparaturen sind vom Mieter fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre ...
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,
- in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
Der Mieter darf mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
3. Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen ...
4 ...
5 ...
§ 10 Beendigung der Mietzeit
1. Die Mieträume sind, soweit sie nicht zum Zeitpunkt der Beendigung der Mietzeit weitervermietet sind, besenrein, frisch getüncht und mit sämtlichen Schlüsseln in einwandfreiem Zustand zurückzugeben. Auf Verlangen des Vermieters sind vom Mieter eingebrachte Installationen sowie eingebohrte Löcher zu beseitigen. Anstehende Schönheitsreparaturen müssen ausgeführt sein.
2 ...
Dieser Vertrag löste den von der Klägerin mit Schriftsatz vom 13.8.2008 als Anlage K19 übersandten Vertrag vom 25./27.7.1994 ab, den die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) als Mieterin mit der Grundstücksgesellschaft K. Quartier G+H 2 GbR geschlossen hatte. Betreffend anderer Objekte wurden entsprechende Verträge geschlossen. Im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss 1994 schlug der Mitarbeiter Hirschmann der Beklagten zu 1) in einem hausinternen Vermerk vom 24.6.1994 u.a. die Änderung der §§ 7 und 10 vor (Anlage B 9). Dieser Vermerk wurde mit Schreiben der Beklagten zu 1) vom 28.6.1994 an die für die damalige Vermieterin den Vertrag gestaltenden Rechtsanwälte mit der Bitte übersandt, dessen Inhalt in den Mietverträgen zu berücksichtigen (Anlage B 10).
Mit Beendigung des Generalmietvertrages zum 14.4.2006 wurden seitens der Beklagten Schönheitsreparaturen in den Treppenhäusern und Kellern der Objekte nicht durchgeführt.
Mit seinem am 9.8.2007 verkündeten und der Klägerin am 5.9.2007 zugestellten Urteil hat das LG Berlin die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen. Zur Begründung führt das LG u.a. aus, dass es sich bei den streitgegenständlichen Vertragsklauseln um von der Klägerin gestellte, im Einzelnen nicht ausgehandelte allgemeine Geschäftsbedingungen handele, die wegen eines unzulässigen Summierungseffektes nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam seien. Auf Tatbestand ...