Leitsatz (amtlich)
Haben die Parteien eines Gewerbemietvertrages die Höhe der Miete an die - nach Fertigstellung endgültig aufzumessende Nettogrundfläche nach DIN 277 geknüpft und sind sie bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass die gesamte in dem Gebäude nutzbare Fläche einschließlich der Flächen unter nicht tragenden Innenwänden die Netto-Grundfläche nach DIN 277 darstellt, so ist diese Fläche für die Höhe der an die Mietfläche geknüpften Miete maßgeblich.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 04.09.2008; Aktenzeichen 32 O 747/07) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 4.9.2008 verkündete Urteil des LG Berlin - 32 O 747/07 - wird auf ihre Kosten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Beklagte verurteilt bleibt, an die Klägerin 72.516,10 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.11.2007 zu zahlen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
I. Die mit Schriftsatz vom 14.10.2008 eingelegte und mit am 14.11.2008 eingegangenen Schriftsatz vom selben Tag begründete Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 15.9.2008 zugestellte Urteil des LG Berlin vom 4.9.2008, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Mit ihrer Berufung richtet sich die Beklagte gegen ihre Verurteilung zur Zahlung restlichen Mietzinses für den Monat November 2007 i.H.v. insgesamt 72.516,10 EUR.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass LG sei in der angegriffenen Entscheidung fehlerhaft davon ausgegangen, dass die Klägerin die mit der Klage geltend gemachte Miete nach einer Grundfläche von insgesamt 10.446,16 qm berechnen könne. Vielmehr betrage die für die Mietberechnung entscheidende Nettogrundfläche 9.897,31 qm.
Die mietvertragliche Regelung sei entgegen der Annahme des LG nicht widersprüchlich. Entscheidend sei der klare Wortlaut der Vereinbarung, wonach die Nettogrundfläche nach der DID 277 relevant sei. Im Hinblick auf diesen klaren Wortlaut auch der beiden Nachträge sei für eine Auslegung, wie sie das LG vorgenommen habe, kein Raum.
Die Vertragsparteien seien sich bewusst gewesen, dass es sich bei der in den Vertrag aufgenommenen Fläche lediglich um eine vorläufige handele. In sämtlichen Vertragsunterlagen sei darauf abgestellt worden, dass das Aufmaß der Nettogrundfläche nach DIN 277 durch einen Architekten für die letztlich verbindliche, endgültige Flächenfeststellung entscheidend sei. Deshalb seien auch allein die durch den Dipl. Ing. Z. am 16.10.2006 festgestellten Flächen zu berücksichtigen, weil nur diese der vertraglichen Abrede zwischen den Parteien entsprächen.
Die Parteien hätten keine ausdrückliche Vereinbarung darüber getroffen, dass die Flächen unter den aufgehenden Zwischenwänden bei der Berechnung der mietrelevanten Fläche zu berücksichtigen seien. Eine solche Vereinbarung könnte sich allein aus dem Deckblatt der Anlage 5 ergeben, die jedoch in sich widersprüchlich sei. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, weshalb eine ggf. vom Vertragstext abweichende Regelung in der Anlage 5 als vorrangig vor dem klaren Wortlaut des Vertrages anzusehen sei.
Die Anlage 5 sei zudem wegen Verletzung der Schriftform gar nicht wirksam in den Mietvertrag einbezogen worden.
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der von der Klägerin zunächst begehrter Betriebskostenvorschüsse für den Monat November 2007 i.H.v. 17.236,16 EUR übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, beantragt die Beklagte, unter Aufhebung des Urteils des LG Berlin vom 4.9.2008, Geschäftsnummer 32 O 747/08, die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angegriffene Urteil und führt hierzu aus:
II. 1. Die Berufung hat, soweit die Beklagte die Verurteilung zur Zahlung rückständiger Miete inklusive Investitionszuschlag für den Monat November 2007 i.H.v. 72.516,10 EUR angreift, keinen Erfolg.
Das LG hat die Beklagte mit der angegriffenen Entscheidung zu Recht verurteilt, rückständigen Mietzins für den Monat November 2007 berechnet nach einer Gesamtmietfläche von 10.446,16 qm zu zahlen.
a. Zu Recht ist das LG davon ausgegangen, dass die von der Beklagten rechnerisch nicht angegriffene Mietflächenberechnung des Diplom-Ingenieur H. Z. vom 16.10.2006 im Zusammenhang mit der Berechnung vom 20.12.2006 nach der vertraglichen Vereinbarung der Parteien laut Mietvertrag vom 18./21.2 2005 zutreffend die Flächen unter den aufgehenden Trockenbauwänden mitberücksichtigt hat.
Die Berechnung ergab, was die Beklagte rechnerisch ebenfalls nicht angreift, für das 5. OG eine Fläche von 3.480,78 qm, für das 6. OG eine Fläche von 3.482,76 qm und für das 7. OG eine solche von 3.482,62 qm, was die Klägerin im nicht unterzeichneten Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag bei der Neuberechnung des Mietzinses durch Herabsetzung der ursprünglich für das 6. und 7. OG angenommenen Fläche von...