KG Berlin Urteil vom 21.01.2016 - 8 U 164/15

Leitsatz (amtlich)

1. Zu den Voraussetzungen für die Wahrung der Schriftform des § 550 BGB.

2. Wenn die Parteien einen schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag durch eine mündliche Vereinbarung abändern, müssen sie eine die Schriftform des § 126 BGB wahrende einheitliche Urkunde herstellen, wobei alle Vereinbarungen von der Unterschrift beider Vertragsparteien gedeckt sein müssen.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 17.06.2015; Aktenzeichen 29 O 384/14)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 17.6.2015 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin - 29 O 384/14 - abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Gewerberäum-lichkeiten (Einheit 2) auf dem Grundstück ...str. ..., ...Berlin, Vorderhaus, EG links, mit einer Größe von 60,20 m² (bestehend aus einem Ladenlokal, einem Flur, einer Küche sowie einem WC) zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung des Räumungs- und Herausgabeanspruchs durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 9.300,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 17.6.2015 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:

Das LG sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Ursprungsmietvertrag vom 01.10.2012 nicht dem Schriftformerfordernis entspreche, weil hierin hinsichtlich der Mietzeit unterschiedliche Angaben enthalten seien. Das LG habe aber außer Acht gelassen, dass bereits der Mietgegenstand nicht hinreichend bezeichnet sei, weil hierin "...straße 196 " angegeben sei, sich das Mietobjekt aber in der "...straße 232 " befinde.

Das LG habe den weiteren Vortrag der Klägerin fehlerhaft interpretiert. Die Klägerin habe im Schriftsatz vom 03.12.2014 vorgetragen, dass die als Anlage K 2 vorgelegten Seiten 1 und 2 des Mietvertrages, welche auf eine mündliche Vereinbarung vom 02.10.2012 zurückgehen, allein in der Mieterakte auf den Mietvertrag aufgeheftet gewesen seien. Ein neues Exemplar der geänderten Fassung des Mietvertrages befinde sich nicht in der Akte. Es sei nicht vorgetragen worden, dass zwischen den beiden am 02.10.2012 geänderten ersten Seiten des Mietvertrages und dem Ursprungsmietvertrag vom 01.10.2012 eine feste Verbindung hergestellt worden sei. Eine Einheitlichkeit der Urkunde, sei nicht hergestellt worden.

Im Übrigen habe die Hausverwaltung die Beklagten mit Schreiben vom 08.10.2012 ausdrücklich darum gebeten, das geänderte Exemplar des Mietvertrages an den bereits markierten Stellen zu unterzeichnen und an die Verwaltung zurückzusenden. Wenn die Beklagten aber dieser Aufforderung nicht nachgekommen seien, könnten sie sich auch nicht auf die Einhaltung der Schriftform berufen. Richtig dürfte hiernach sein, dass am 02.10.2012 eine mündliche Änderung hinsichtlich der Laufzeit und des Mietgegenstandes vorgenommen worden sei, aber die Schriftform nicht gewahrt sei.

Auf den weiteren Kündigungsgrund komme es danach nicht mehr an.

Die Klägerin hat mit Schreiben vom 26.11.2015 (Anlagen K 12 und K 13) eine weitere Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung trotz Abmahnung erklärt. Wegen der Begründung wird insoweit auf die Schriftsatz der Klägerin vom 09.12.2015 (Bl. 83 ff.) verwiesen.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des am 17.6.2015 verkündeten Urteils des LG Berlin - GZ: 29 O 384/13 - die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Gewerberäumlichkeiten (Einheit 2) auf dem Grundstück ...straße ..., ...Berlin, Vorderhaus, EG links, mit einer Größe von 60,20 m² bestehend aus einem Ladenlokal, einem Flur, einer Küche sowie einem WC zu beräumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten treten dem landgerichtlichen Urteil ausdrücklich bei. Dem Schriftsatz vom 09.12.2015 sind sie nicht entgegen getreten.

II. Die Berufung der Klägerin ist begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume in der ...straße ...in Berlin (§ 546 Abs. 1 BGB).

Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die ordentliche Kündigung gemäß Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 16.5.2014 gemäß §§ 542 Abs. 1, 550, 578 Abs. 1, 2, 580a Abs. 2 BGB zum 31.12.2014 beendet worden.

1. Nach § 542 Abs. 1 BGB können durch ordentliche Kündigung zwar nur Mietverhältnisse beendet werden, für die der Zeitpunkt ihrer Beendigung nicht im Vertrag ...