Leitsatz (amtlich)
Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt nicht per se einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach den Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 08.09.2011; Aktenzeichen 32 O 615/10) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 8.9.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin - 32 O 615/10 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses Urteil und das Urteil des LG sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 8.9.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:
Das LG habe verkannt, dass sie, die Beklagte, nicht das Fehlen spezieller (Sonder-)Eigenschaften rüge. Sie rüge vielmehr, dass die technische Ausstattung des Gebäudes von dem abweiche, was im Mindestmaß als allgemeiner Standard vorausgesetzt werde bzw. nach Treu und Glauben von einer Heizungsanlage erwartet werden könne (Bd. I Bl. 143).
Die Heizungs- und Belüftungsanlage sei, wie vom LG im unstreitigen Tatbestand festgestellt, nur durch einen Techniker ein- bzw. zu verstellen. Sie, die Beklagte, könne daher den Umfang des ausgetauschten Luftumfanges oder die Raumtemperatur nicht selbst und damit auch nicht zeitnah bestimmen. Das LG habe sich insoweit nicht mit der Entscheidung des OLG Hamm vom 27.1.1987 - 7 U 167/85 - auseinandergesetzt. Nach dieser Entscheidung sei eine Lüftungsanlage, die sich mangels Regler nicht verstellen lasse, mangelhaft.
Die Unwirtschaftlichkeit der vom Vermieter eingebauten technischen Anlage werde nicht daraus hergeleitet, dass diese im Vergleich zu anderen veraltet wäre oder nicht dem aktuellen Stand der Technik entspreche, sondern daraus, dass diese nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen sei (Bl. 144). Außerdem sei von einem Mietmangel auszugehen, weil er, der Mieter, die Kosten für die Heizung trage und der Energieverlust erheblich sei (Bl. 144).
Außerdem habe das LG nicht berücksichtigt, dass die Beklagte 500.000 EUR verlorenen Baukostenzuschuss geleistet habe, um in dem langfristig angemieteten Gebäude brauchbare Funktionalität vorzufinden (Bl. 145).
Der mangelnde Wärmeschutz bestimmter Wände, zu dem sie umfassend vorgetragen habe, stelle einen Mietmangel dar (Bl. 145). Sie könne erwarten, dass die zum Zeitpunkt der Umbaumaßnahmen geltenden DIN-Normen eingehalten werden. Das LG habe übersehen, dass die Parteien durch den Umbau des Gebäudes den Standard eines Neubaus erzielen wollten (Bl. 146). Dies ergebe sich aus der mit der Überschrift "Baubeschreibung-Neubauanforderungen" versehenen Anlage 3, wonach die Umfassungswände der Mieteinheit entsprechend den Anforderungen aus Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz und statischen Erfordernissen als Mauerwerk-, Stahlbeton oder GK-Wände errichtet werden.
Die Höhe der Umbaukosten von 3 Mio. EUR spreche dafür, dass die Umbaumaßnahmen grundlegender Natur gewesen sind und das Gebäude auf den Stand eines Neubaus bringen sollten (Bl. 147).
Mit der Guthabenforderung i.H.v. 7.697,82 EUR aus der Nebenkostenabrechnung 2009 werde nach wie vor hilfsweise aufgerechnet (Bl. 148).
Die Beklagte beantragt, das am 8.9.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:
Die Heizungsanlage sei ebenso wie die Lüftungsanlage mangelfrei und nicht nur durch einen Heizungstechniker steuerbar (Bl. 155, 157, 84). Die Heizungs- und Lüftungsanlage sei für das Gebäude ausreichend und angemessen dimensioniert. Es bestehe keine Verpflichtung, eine speziell für den Betrieb der Beklagten ausgerichteten Heizungs- und Lüftungsanlage zu stellen (Bl. 157).
Die Beklagte sei über den von ihr beauftragten Dipl. Ing. ...in die Planung miteinbezogen gewesen. Sie sei auch vorab über die Beschaffenheit der Heizungs- und Lüftungsanlage informiert worden. Herr Dipl. Ing. ...habe die Heizungs- und Lüftungsanlage gebilligt (Bl. 156, 82, 83).
Ein Neubaustandard sei nicht vereinbart worden. Dies ergebe sich aus der Anlage 2 zum Mietvertrag, wonach jedenfalls die tragenden Außenwände nicht erneuert werden und auch andere...