Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 14.10.1999; Aktenzeichen 12 O 284/99) |
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 14. Oktober 1999 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beschwer des Beklagten beträgt 11.070,48 DM.
Gründe
Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Haftung des Beklagten für den geforderten Mietzins betreffend den Zeitraum Dezember 1998 bis März 1999 einschließlich ergibt sich, wie vom Landgericht zutreffend ausgeführt, aus der Schadensersatzverpflichtung des Beklagten gemäß § 286 BGB. Die Klägerin hat dem Beklagten zu Recht wegen Zahlungsverzuges am 10. Oktober 1996 fristlos gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB gekündigt; der für den maßgeblichen Zeitraum (12/98 bis 3/99) geforderte Mietzins wird von dem Beklagten daher unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes aus dem Zahlungsverzug geschuldet.
Einziger Streitpunkt der Parteien ist die Berechnung des Schadens und die Frage, ob und inwieweit der Schadensersatzanspruch der Klägerin nach § 254 Abs. 2 BGB wegen nicht ausreichender Bemühungen der Klägerin zur Weitervermietung des Objekts entfällt.
Soweit der Beklagte rügt, dass im Rahmen der Schadensersatzforderung jedenfalls die Heizkosten nicht ersetzt verlangt werden könnten, ist sein Einwand unbegründet. Das Zitat in dem Kommentar von Bub-Treier, Handbuch der Geschäftsraum- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 142 a (S. 1239) trifft nicht zu. Über den Ersatz von Heizkosten wird dort nichts gesagt. Es heißt lediglich, dass ausschließlich der Nettomietzins im Rahmen der Schadensersatzansprüche verlangt werden könnte, weil Schadensersatzansprüche nicht umsatzsteuerpflichtig seien. Auf Heizkosten geht die Kommentierung nicht ein. Jedenfalls würde eine derartige Ansicht, dass Heizkosten im Rahmen des Schadensersatzes nicht zu ersetzen seien, unrichtig sein. Zu Recht verweist die Klägerin darauf, dass sie im maßgeblichen Zeitraum zwischen Dezember und März in jedem Falle zur Erhaltung der Mieträume habe heizen müssen. Deswegen ist der Schaden, was die Heizkosten anbetrifft, auch adäquat durch den Zahlungsverzug verursacht worden. Der Beklagte hätte die Heizkosten tragen müssen, wenn der Mietvertrag nicht wegen des Zahlungsverzuges hätte fristlos aufgekündigt werden müssen. Die Beheizung konnte nicht eingestellt werden, weil dies zu einer Beschädigung der Mietsache (Einfrieren der Heizung und Frischwasserleitungen) geführt hätte.
Zutreffend ist auch der Ausgangspunkt des Landgerichts, wonach das Mietverhältnis bis zum 31. März 2000 bestanden hätte. Insoweit beruft sich der Beklagte zu Unrecht auf eine Möglichkeit der Kündigung, indem er darlegt, das Mietverhältnis sei auf unbefristete Zeit abgeschlossen worden, weil die Formvorschrift des § 566 BGB nicht eingehalten sei. Das von dem Beklagten insoweit zitierte Schreiben der Tectum vom 30. März 1988 betreffend die Verlängerung des Optionsrechts datiert vom 30. März 1988, während der Mietvertrag der Parteien unter dem 1. April 1988 geschlossen worden ist. Demzufolge kann das Schreiben keine Änderung des Mietvertrages beinhalten, sondern es handelt sich insoweit lediglich um eine Äußerung im Vorfeld des Vertragsabschlusses. Im Übrigen würde auch die Bezugnahme auf den Mietvertrag ausreichen. Eine feste Verbindung ist nicht erforderlich.
Zu Unrecht beruft sich der Beklagte auch im Berufungsverfahren weiterhin auf ein Mitverschulden der Klägerin gemäß § 254 Abs. 2 BGB, indem er geltend macht, die Klägerin habe sich nicht ausreichend und rechtzeitig um eine Weitervermietung bemüht.
Richtig ist zwar, dass es nicht allein auf die Bemühungen der Klägerin zur Weitervermietung im Zeitraum Dezember 1998 bis März 1999 ankommen kann, worauf das Landgericht offenbar abstellt. Denn wenn eine Vermietung nach Rückgabe der Mietsache schon im April 1997 möglich gewesen wäre bzw. nicht sogleich seitens der Klägerin nach Rückgabe etwas unternommen worden ist, bestünde immerhin die Möglichkeit, dass frühere Bemühungen der Weitervermietung Erfolg gehabt haben könnten. Die Klägerin hat jedoch inzwischen ausreichend dargetan, dass sie sich sogleich nach Rückgabe der Mietsache ausreichend um Weitervermietung bemüht hat. In der Klageschrift hatte die Klägerin schon darauf hingewiesen, sie habe bereits vor Monaten die … GmbH mit der Vermietung der Praxisräume betraut. Diesen Vortrag hat sie nunmehr dahingehend konkretisiert, dass sie im Berufungsverfahren die Daten der von der Maklerin aufgegebenen Anzeigen angegeben hat. Diese Daten betreffen einen Zeitraum vom 16. März 1997 bis zum 2. August 1998. Darüber hinaus hat die Klägerin dargetan, dass sie schon im März 1997 36 Ärzte mit einem entsprechenden Fachgebiet (Diagnostische Radiologie oder Orthopädie) angeschrieben hat (vgl. Rundschreiben vom 11. März 1997). Darüber hinaus hat sie am 2. Oktober 1997 im Berliner Ärzteblatt annonciert. Das Gleiche ist am ...
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