Leitsatz (amtlich)
Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Nebenkosten ab, so kann der Mieter bei beendetem Gewerberaummietverhältnis die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen.
(im Anschluss an BGH, Urt. v. 9.3.2005 - VIII ZR 57/04 - GE 2005, 543 für Wohnraum) 2. Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist und das Mietverhältnis beendet ist. Die Entstehung und die Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs sind nicht davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 19.05.2009; Aktenzeichen 29 O 209/08) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 19.5.2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin - 29 O 209/08 - wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 19.5.2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Die Beklagten tragen zur Begründung der Berufung vor:
1. a) Zutreffend gehe das LG davon aus, dass dem Mieter nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich ein Anspruch auf Rückerstattung von geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zustehen soll, wenn der Vermieter nicht in einem angemessenen Zeitraum (Abrechnungsfrist) über diese Nebenkostenvorauszahlungen abrechne. Das LG verkenne aber den Charakter und die Grundlage dieses Anspruchs. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen entstehe zwar während des laufenden Mietverhältnisses nicht, der Anspruch sei aber auch mit Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf des 30.6.2007 nicht entstanden.
Der Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen sei "zweckgebunden". Er entfalle, wenn der Zweck entfalle. Ein solcher Anspruch könne nur bestehen, soweit ein durchsetzbarer Anspruch auf Abrechnung für Nebenkostenvorauszahlungen bestehe. Dies setze aber voraus, dass der Anspruch auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung nicht verjährt sei. Der Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung entstehe mit Ablauf des Abrechnungszeitraumes und werde mit Ablauf der Abrechnungsperiode fällig. Hier sei vertraglich vereinbart, dass die Abrechnung bis zum 30.06 des folgenden Kalenderjahres erfolgen müsse. Der Anspruch auf Abrechnung sei daher am 30.6. des Folgejahres fällig, der Vermieter am 1.07 des Folgejahres mit der Nebenkostenabrechnung in Verzug. Unter Berücksichtigung der dreijährigen Verjährungsfrist sei der Anspruch auf Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen für 2001 am 31.12.2005 verjährt und für die davor liegenden Zeiträume jeweils zum vorangegangenen Zeitpunkt. Der nach Eintritt der Verjährung nicht mehr durchsetzbare Anspruch auf Abrechnung könne daher einen Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr begründen.
b) Aber selbst wenn angenommen werde, dass die Verjährung des Anspruchs auf Abrechnung nicht mit dem Rückforderungsanspruch korrespondiere, so sei der Anspruch des Klägers jedenfalls verwirkt. Der Kläger habe das Ausbleiben der Nebenkostenvorauszahlungen während des gesamten Mietverhältnisses klaglos hingenommen und die Beklagte vor Beendigung des Mietverhältnisses zu keinem Zeitpunkt aufgefordert, die Abrechnung zu erteilen. Erstmals neun Jahre nach Ablauf der ersten Abrechnungsfrist habe der Kläger einen Anspruch infolge der ausgebliebenen Abrechnungen geltend gemacht. Die Beklagten hätten davon ausgehen dürfen, dass der Kläger Abrechnung nicht mehr verlangen werde.
c) Entgegen der Ansicht des LG sei das Berufen auf die Verjährungseinrede nicht treuwidrig. Die Beklagten hätten auch den Anspruch des Klägers in keiner Weise vereitelt.
2. Dem Anspruch auf Auszahlung von Guthaben aus den erteilten Abrechnungen stehe der Einwand der Verwirkung entgegen, weil der Kläger den vorbereitenden Anspruch über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht habe. Abrechnungen im laufenden Prozess seien zudem nur deswegen erteilt worden, weil das LG seine Rechtsauffassung mitgeteilt habe, dass der Rückzahlungsanspruch nicht verjährt und nicht verwirkt sei.
3. Dem Kläger stehe auch kein Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu. Soweit vorgerichtlich vermeintliche Ansprüche auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen für Abrechnungszeiträume bis zum Jahr 2004 geltend gemacht worden seien, habe ein solcher Anspruch nicht bestanden. Über den Zeitraum 2005 hätten die Beklagten abgerechnet. Soweit ein Anspruch für 2006 geltend gemacht worden sei, habe dieser zum Zeitpunkt der Aufforderung n...