Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 29 O 338/05) |
Tenor
Die Berufungen des Klägers und der Beklagten gegen das am 8. November 2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin werden zurückgewiesen.
Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger 91 % und die Beklagte 9. % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die Berufung des Klägers und die Berufung der Beklagten sind unbegründet.
A. Berufung Kläger
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Nachzahlungsbeträgen aus den Betriebskostenabrechnungen 1998 bis 2001 in Höhe weiterer 18.461,26 EUR (§ 535 Abs. 2 BGB).
1.
Zwar ist der Kläger - entgegen der Ansicht der Beklagten - aufgrund der Regelungen im Mietvertrag berechtigt, die Betriebskosten umzulegen und auch Nachzahlungsbeträge zu beanspruchen. Gemäß § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, einen Vorschuss auf die Betriebskosten zu leisten, wobei "Vorauszahlungen auf die Betriebskosten" in Höhe von 376,00 DM netto vereinbart worden sind (§ 3 Ziff. 1 des Mietvertrages). Der Begriff Vorschuss beinhaltet bereits für sich genommen, dass eine Abrechnung zu erfolgen hat (vgl. OLG Stuttgart GE 1982,895 für Begriff "Vorauszahlungen"). Ferner ist in § 5 Ziff. 1 aufgeführt, um welche Kosten es sich handelt. Nach § 5 Ziff. 2 ist der Vermieter verpflichtet, die Vorschüsse turnusmäßig abzurechnen und als Umlageschlüssel für die Betriebskosten das Verhältnis der gemieteten Gesamtnutzfläche zu der gesamten vermietbaren Gebäudenutzfläche vereinbart. Weiter ist geregelt, dass Guthabenbeträge auf ein bestimmtes Konto der Mieterin zu überweisen sind. Daraus ergibt sich andererseits auch, dass sich aus der zu erstellenden Abrechnung ergebende Differenzen von der Mieterin auszugleichen sind. Dies ergibt sich aus Sinn und Zweck der Gesamtheit der mietvertraglichen Regelungen zu den Betriebskosten.
2.
Das Landgericht ist zutreffend, davon ausgegangen, dass der Kläger sich wegen unterlassener Aufklärung über die tatsächlichen Betriebskosten nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss schadensersatzpflichtig gemacht hat (§§ 280 Abs. 1 Satz 1,241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die dagegen mit der Berufung erhobenen Einwände greifen nicht durch.
a)
Zunächst ist davon auszugehen, dass die Mietvertragsparteien eine zu niedrige Vorauszahlung vereinbaren können, da keine Pflicht besteht, überhaupt Vorauszahlungen zu leisten. Eine erhebliche Nachzahlung aufgrund der Abrechnung ist daher grundsätzlich nicht ausgeschlossen (BGH Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03, NJW 2004, 1102 = GE 2004, 416 = NZM 2004, 251; BGH Urteil vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02, NJW 2004, 2674 = GE 2004, 958 = NZM 2004, 619; OLG Hamm NZM 2003, 717; OLG Stuttgart NJW 1982, 2506; Staudinger/Weitemeyer, BGB, 2006, § 556 BGB, Rdnr. 74; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 556 BGB, Rdnr. 8).
Dem Vermieter obliegt aber grundsätzlich eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter hinsichtlich der Umstände und Rechtsverhältnisses mit Bezug auf die Mietsache, die von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters zur Eingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann ( BGH Urteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97, ZIP 2000,887,892). Der Vermieter hat den Mieter vor Ab-schluss des Vertrages auch ungefragt über Umstände aufzuklären, die für die Entscheidung des Mieters - für den Vermieter erkennbar - zum Abschluss des Mietvertrages bedeutsam sein können (vgl. BGH NJW 2000,1714; OLG Dresden NJW-RR 2004,84 = NZM 2004,68). Stellt der Mieter Fragen oder macht der Vermieter von sich aus Aussagen in Bezug auf das Mietobjekt, so müssen dessen Angabe richtig und vollständig sein (BGH Urteil vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02, a.a.O.; vgl. Senatsurteil vom 17. August 2006 -8 U 33/06, OLG- Report 2007,126 = NZM 2007,248). Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen ist nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind. Solche besonderen Umstände können vorliegen, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um dem Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (BGH GE 2004,416). Solche Umstände, die einen Vertrauenstatbestand für die Beklagte bzw. eine Aufklärungspflicht begründen, liegen im Streitfall vor. Nur die eine verbrauchsunabhängige Kostenposition der Bewachungskosten macht in den in der Berufungsinstanz noch streitgegenständlichen Zeiträumen mehr als Doppelt so viel aus als die verlangten Vorauszahlungen. Bezogen auf alle umzulegenden Betriebskosten ergibt sich eine erhebliche Differenz in Höhe der geltend gemachten Beträge von jährlich bis zu 5.705,58 EUR (im Jahre 1998). Zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass neben diesen im ...