KG Berlin Urteil vom 26.01.2006 - 8 U 128/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Auflösende Bedingung für den Fall der Nichtzahlung der Kaution

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 20.06.2005; Aktenzeichen 12 O 760/04)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 20.6.2005 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin - 12 O 760/04 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 20.6.2005 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin, mit dem die auf Räumung und Herausgabe der Mietobjekte gem. Mietverträgen vom 12./13.5.2004 gerichtete Klage abgewiesen worden ist. Das LG hat ausgeführt, dass § 4 Nr. 2 der Verträge eine auflösende Bedingung enthalte, die Klausel jedoch die Mieterin nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteilige, da die Nichtzahlung der Kaution ohne Weiteres zur Vertragsbeendigung führen solle, während eine darauf gestützte fristlose Kündigung nach § 543 BGB eine Abmahnung voraussetzen würde. Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:

Die Verträge seien durch Eintritt einer in § 4 Nr. 2 zu sehenden auflösenden Bedingung der Nichtzahlung der Kautionsbeträge bis zum 30.5.2004 beendet. Das LG setzte zu Unrecht die Bedeutung und Wirkung einer Bedingung mit denen einer Kündigung gleich.

Eine Bedingung könne in AGB eines Gewerbemietverhältnisses ohne Weiteres vereinbart werden. Im Übrigen handele es sich bei den drei gleichlautenden Verträgen nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen, da die Regelungen privatautonom und gleichberechtigt ausgehandelt worden seien. Eine vielfache Verwendung des Vertragsmusters durch die Klägerin scheitere schon an der "Besonderheit des jeweiligen Mietobjekts". Jedenfalls sei die fristlose Kündigung berechtigt, da eine Abmahnung in § 4 der Verträge enthalten sei.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des am 20.6.2005 verkündeten Urteils des LG Berlin - 12 O 760/04 - die Beklagte zu verurteilen,

1. die in ... Berlin auf dem Grundstück des Sommerbades ... im Wirtschaftsgebäude gelegenen Räumlichkeiten mit einer Größe von ca. 236,05 m2 sowie den Freiflächen mit ca. 80,50 m2 - gem. dem Mietvertrag Nr. ... beigefügtem Lageplan - zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben,

2. die in ... Berlin auf dem Grundstück des ..., im ehemaligen Umkleide-/Garderobenraum gelegenen Räumlichkeiten mit einer Größe von 60 m2, Lagerräume mit ca. 50 m2, Verkaufsräume unterhalb der Treppe mit ca. 25 m2, im Keller mit ca. 26 m2 sowie den Freiflächen mit ca. 66 m2 - gem. dem Mietvertrag Nr. ... beigefügtem Lageplan - zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben,

3. die in ... Berlin auf dem Grundstück des Sommerbades ..., gelegenen Räumlichkeiten mit einer Größe von ca. 101,30 m2, Küche mit ca. 37,07 m2, Nebenraum mit ca. 8,90 m2, Nebenraum mit ca. 7,07 m2, Toiletten mit insgesamt ca. 22 m2, Terrasse mit ca. 58 m2, Kellerräume mit ca. 59,20 m2 sowie den Freiflächen vor dem Restaurant mit ca. 100 m2 - gem. dem Mietvertrag Nr. ... beigefügtem Lageplan - zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte teilt die Auffassung des LG und meint, dass jedenfalls durch Fortsetzung der Mietverträge über den 30.5.2004 hinaus die Klausel des § 4 Nr. 2 schlüssig aufgehoben worden sei. Für den Willen der Klägerin zur Vertragsfortsetzung spreche auch, dass sie mit Schreiben jeweils vom 15.9.2004 Mietrückstände für den Monat September 2004 angemahnt habe, ohne die Kaution zu erwähnen.

B. Die zulässige Berufung der Klägerin ist nicht begründet. Ihr steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Rückgabe der drei Mietobjekte gem. § 546 Abs. 1 BGB zu, da die Mietverträge vom 12./13.5.2004 nicht beendet sind.

1. Die Mietverhältnisse endeten nicht von selbst auf Grund dessen, dass die Beklagte die Kautionen entgegen § 4 Nr. 2 der Verträge nicht bis zum 30.5.2004 leistete.

a) Zweifelhaft ist bereits, ob § 4 Nr. 2 der Verträge nach Wortlaut und Gesamtzusammenhang der Klausel eine auflösende Bedingung i.S.v. § 158 Abs. 2 BGB enthält, also den Willen der Parteien zum Ausdruck bringt, dass die Verträge bei nicht fristgerechter Kautionsleistung von selbst enden sollten. Denn dies hätte auf einfache und naheliegende Weise durch die Anordnung erfolgen können, dass der Vertrag "endet", "die Wirkung verliert" oder Ähnliches, wenn die Kaution nicht bis zum 30.5.2004 geleistet wird. § 4 Nr. 2 S. 2 und 3 hingegen sehen vor, dass der Mieter bei Nichtzahlung die "Rechte" aus dem Vertragsverhältnis "verliert" und der Vermieter "berechtigt" ist, über das Mietobjekt "anderweitig zu verfügen". Diese Formulierung deutet darauf hin, d...