Leitsatz (amtlich)
Eine in den allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Gewerberäume enthaltene Regelung, wonach der Mieter gegenüber dem Mietzins nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen oder wegen solcher Forderungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen kann ist zulässig und gilt über die Beendigung des Mietvertrages und soweit gegen Mietzins- und Nutzungsentschädigungsansprüche aufgerechnet werden soll auch über den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache hinaus fort.
Normenkette
BGB § 535 Abs. 1
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 21.01.2009) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 21.1.2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten zu 1/10 als Gesamtschuldner und zu 9/10 die Beklagte zu 1) alleine.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 21.1.2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Die Beklagten tragen zur Begründung der Berufung vor:
Das LG hätte sich mit der Aufrechnung und mit der der Aufrechnung zugrunde liegenden Schadensersatzforderung beschäftigen müssen. § 2 Ziff. 5 des Mietvertrages schließe die von ihnen, den Beklagten, erklärte Aufrechnung nicht aus, denn der Ausschluss der Aufrechnung gelte nach dieser Regelung nur bis zur Übergabe des Mietobjekts an die Vermieterin. Auch nach dem Vortrag der Klägerin sei das Mietobjekt bereits übergeben worden.
Der Wortlaut der in § 2 Ziff. 5 des Mietvertrages enthaltenen Regelung sei eindeutig. Das Aufrechnungsverbot ende mit der Rückgabe des Mietobjektes.
Legte man die in § 2 Ziff. 5 des Mietvertrages enthaltene Regelung dahingehend aus, dass die Mieterin auch nach Rückgabe des Mietobjekts nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen könne, liefe dies auf einen völligen Ausschluss der Aufrechnungsmöglichkeit hinaus. Im Übrigen verliere nach der Rechtsprechung des BGH ein Aufrechnungsverbot mit der Rückgabe des Mietobjekts seinen Sinn.
Ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung bestehe nicht, weil sie, die Beklagte zu 1) die Mieträume rechtzeitig zum 31.3.2007 an die Klägerin herausgegeben habe. Das LG habe zu Unrecht den Hausmeister als nicht zuständig für die Abnahme von Räumen nach Beendigung des Mietverhältnisses angesehen. Dass der Hausmeister für die Abnahme der Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses zuständig gewesen sei, ergebe sich aus den Schreiben der früheren Hausverwaltung vom 10.1.2006, aus dem Schreiben der damals aktuellen Hausverwaltung vom 23.11.2006 sowie aus dem Schreiben der früheren Bevollmächtigten der Klägerin vom 16.4.2007. Jedenfalls sei der Hausmeister für die Vereinbarung eines Abnahmetermins zuständig gewesen. Ebenso wie der Hausmeister sei auch der Pförtner Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfe der Klägerin gewesen. Wenn die Beklagten am 31.3.2007 alle Schlüssel beim Pförtner abgegeben und sich verabschiedet hätten mit dem Hinweis, das sie nun endgültig aus den Räumen heraus seien, dann müsse darin eine endgültige Aufgabe des Besitzes an den Räumen durch die Beklagte und eine Inbesitznahme durch einen Verrichtungsgehilfen der Klägerin gesehen werden.
Der Zeuge S. habe bei seiner Vernehmung bekundet, dass er sich vergeblich bemüht habe, mit dem Hausmeister und der Hausverwaltung einen Abnahmetermin für die Räume zu vereinbaren. Wenn es nicht zu einer förmlichen Abnahme der Räume gekommen sei, dann nur aus Gründen, die allein die Klägerin zu vertreten habe. Die Klägerin sei der ihr insoweit obliegenden Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen.
Im Übrigen habe die Klägerin gegen die ihr obliegende Schadensminderungspflicht verstoßen.
Im Übrigen habe die Klägerin die Räume spätestens am 2.4.2007 in Besitz genommen. Dies ergebe sich aus den von der Klägerin am 2.4.2007 von den Räumen gefertigten Fotografien. Die Gegenstände, die sie, die Beklagten, in den Räumen zurückgelassen hätten, hätten sie bereits beim Einzug vorgefunden. Sie, die Beklagten, hätten daher vollständig geräumt. Sie, die Beklagten, hätten im Raum 108 10 gefüllte Müllbeutel abgestellt. Der Zeuge S. habe mit dem Hausmeister vereinbart, dass dieser diese Müllbeutel nach Beendigung des Auszugs abhole und entsorge.
Die Beklagten beantragen, das am 21.1.2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:
§ 2 Ziff. 5 des Mietvertrages habe nicht die Bedeutung, dass die Mieterin nach Übergabe des Mietobjekts mit bis dahin fälligen Ansprüchen aufrechne...