Leitsatz (amtlich)
1. Das formularmäßige Aufrechnungsverbot in einem gewerblichen Mietvertrag "Der Mieter kann gegenüber Forderungen des Vermieters mit einer Gegenforderung nicht aufrechnen, es sei denn, diese ist unbestritten oder rechtskräftig festgestellt.", greift auch dann nicht ein, wenn die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung entscheidungsreif ist.
2. Der Mieter, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bezüglich der Umlage von Versicherungskosten geltend macht, muss konkret vortragen, dass von anderen Versicherern im maßgeblichen Zeitraum die Versicherung mit dem gleichen Leistungsumfang billiger angeboten worden ist.
3. Die Begriffe "Verwaltungskosten" und " Kosten der Hausverwaltung" genügen dem Bestimmtheitserfordernis für die Umlage von Betriebskosten in einem gewerblichen Mietvertrag.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 14.01.2009; Aktenzeichen 29 O 469/06) |
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin wird das am 14.1.2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin teilweise abgeändert und hinsichtlich des Urteilstenors zu Ziff. 1 wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 21.715,96 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus 103,17 EUR seit dem 7.2.2003 bis zum 10.10.2008,
aus 145,20 EUR seit dem 7.3.2003 bis zum 10.10.2008,
aus jeweils weiteren 145,20 EUR seit dem 07. eines jeden Folgemonats endend mit dem 7.5.2005 und jeweils bis zum 10.10.2008,
aus 316,08 EUR seit dem 7.6.2005 bis zum 10.10.2008,
aus 387,92 EUR seit dem 7.6.2005,
aus 704 EUR seit dem 7.7.2005 und 7.8.2005,
aus 145,20 EUR seit dem 7.9.2005 und 7.10.2005,
aus 245,54 EUR seit dem 7.11.2005,
aus jeweils 145,20 EUR seit dem 7.12.2005, 7.1.2006, 7.2.2006 und 7.3.2006,
aus 704 EUR seit dem 7.4.2006,
aus jeweils 145,20 EUR seit dem 7.5.2006 und 7.6.2006,
aus jeweils 704 EUR seit dem 7.7.2006 und 7.8.2006,
aus jeweils 145,20 EUR seit dem 7.9.2006 und 7.10.2006,
aus 704 EUR seit dem 7.11.2006,
aus 145,20 EUR seit dem 7.12.2006,
aus 883,87 EUR seit dem 7.1.2007,
aus 325,07 EUR seit dem 7.2.2007, 7.3.2007, 7.4.2007,
aus 390,78 EUR seit dem 7.5.2007,7.6.2007,7.7.2007 und 7.8.2007,
aus 91,89 EUR seit dem 7.9.2007,
aus 8.109,18 EUR seit dem 6.11.2006 und
aus 3.638,03 EUR seit dem 31.1.2008.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszug hat die Klägerin 30 % und der Beklagte 70 % zu tragen.
Von den Kosten des Rechtsstreits im zweiten Rechtszug hat die Klägerin
15 % und der Beklagte 85 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Berufung des Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin richten sich gegen das am 14.1.2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Der Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:
1. Das LG habe die Zahlung des Mietzinses für Januar 2003 i.H.v. 932,35 EUR nicht berücksichtigt. Für das Jahr 2003 ergebe sich daher unter Berücksichtigung der Rückzahlung aus der Heizkostenabrechnung 1998 i.H.v. 331,52 EUR nur eine Differenz von 291,30 EUR.
Für das Jahr 2004 seien dem Beklagten durch einen Einbruch in die Gewerberäume Tischlereikosten i.H.v. 197,93 EUR entstanden, die die Klägerin erstattet müsse.
Ferner habe die Eingangstür ersetzt werden müssen, wofür Kosten i.H.v. 356,12 EUR entstanden seien, die die Klägerin zu tragen habe.
Im Jahre 2005 seien dem Beklagten Kosten für die Instandsetzung der Gegensprechanlage i.H.v. 100,34 EUR entstanden. Der Beklagte habe die Klägerin mit Schreiben vom 20.5.2005 aufgefordert, die Klingelanlage instand zu setzen. Die Klägerin habe hierauf nicht reagiert, so dass der Beklagte die Klingelanlage reparieren lassen habe.
Für das Jahr 2006 habe der Beklagte am 08.4. und 3.11.2006 Zahlungen auf den Mietzins i.H.v. jeweils 558,80 EUR geleistet und sich zum Beweis auf das Zeugnis des Geschäftsführers der Klägerin berufen. Entgegen der Ansicht des LG dürfte ein einfaches Bestreiten nicht ausreichen.
2. Dem Beklagten stünden aufrechenbare Gegenansprüche, die bereits im erstinstanzlichen Schriftsatz vom 7.10.2008 dargelegt worden seien, was das LG nicht berücksichtigt habe.
Das LG habe die vom Sachverständigen F. festgestellte Miete unzutreffend erst ab 2003 berücksichtigt. Nach Nr. 3 des Mietvertrages sei der Mietvertrag zunächst bis zum 30.6.2001 befr...