KG Berlin Urteil vom 29.08.2002 - 20 U 112/01

Normenkette

BGB § 326 Abs. 1 S. 2 a.F.

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 32 O 148/00)

Tenor

Auf die Anschlussberufung der Beklagten zu 1) wird unter Zurückweisung der Anschlussberufung i.Ü. sowie der Berufung des Klägers das am 10.1.2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin teilweise geändert:

Die Klage wird gegen die Beklagte zu 1) auch wegen eines Teilbetrages von 139,20 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 31.8.2000 abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO (a.F.) abgesehen.

Gründe

Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet (I.). Die (gem. §§ 521 ff. ZPO a.F.) zulässige (unselbstständige) Anschlussberufung der Beklagten zu 1) (im Termin ist erörtert worden, dass dies ausdrücklich so formuliert worden ist) ist teilweise begründet (II.).

I. 1. Dem Kläger als Vermieter steht gegen die Beklagte zu 1) als Mieterin bzw. den Beklagten zu 2) als Bürgen kein Anspruch auf Schadensersatz aus positiver Forderungsverletzung des Mietvertrages bzw. § 823 BGB i.V.m, §§ 765 ff. BGB wegen 52 beschädigten Fliesen i.H.v. 3.619,20 DM zu, weil ein zurechenbarer Vermögensschaden fehlt. Die in der Anlage zum Mietvertrag vom 28.2.1983 vereinbarte Regelung „Zu § 7 Ziff. 1” schließt lediglich für die dort dem Mieter übertragenen Baumaßnahmen Herstellungs- und Ersatzansprüche aus. Die hier streitigen Fliesen werden dort aber nicht erwähnt, sodass die Regelung in § 14 des Mietvertrages, die bei Zurücklassen der Einrichtung auf Verlangen des Vermieters eine Entschädigungspflicht vorsieht, maßgeblich ist. Hinsichtlich des – möglicherweise bestehenden – Eigentums des Vermieters wird durch die Beschädigungen kein Vermögensschaden verursacht, weil die Fliesen aufgrund des Wegnahmerechts wertmäßig der Mieterin zustehen und jedenfalls der Schaden ihr ggü. nicht geltend gemacht werden kann. Schließlich ist demgegenüber dem Kläger nach § 547a Abs. 2 BGB a.F. (bzw. § 552 Abs. 1 BGB n.F.) bei einem Verlangen auf Verbleib der Fliesen bestehende Entschädigungsanspruch der Beklagten zu 1) bei Belassen der Einrichtung entspr. gemindert. An dieser Aufteilung ändert sich auch dann nichts, wenn die Einrichtung ohne ein Verlangen zurückgelassen wird und der Vermieter seinen Wiederherstellungsanspruch nicht geltend macht.

2. Dem Kläger steht auch kein Schadenersatzanspruch oder Herstellungsanspruch wegen einer Teilfläche des Estrichs i.H.v. 1.252,80 DM (498,80 DM + 754 DM) zu. Die Beklagte zu 1) schuldete gemäß der Anlage zum Mietvertrag „Zu § 7 Ziff. 1” die Instandsetzung des Estrichs bis zum 30.4.1983, aber nicht das Vorbereiten des Estrichbodens für eine Verfliesung. Die Mangelhaftigkeit des Estrichs wird nicht ausreichend vorgetragen, weil „derart uneben” eine tatsächlich nicht nachvollziehbare Wertung darstellt, die nicht erkennen lässt, ob die Toleranzen eingehalten sind, zumal das Ausgleichen von Unebenheiten im gewissen Umfang beim Fliesenverlegen erfolgt. Auf den eingereichten Fotos lässt sich eine Unebenheit nicht erkennen. Ein anderer Grund neben der Unebenheit wird nicht vorgetragen.

3. Dem Kläger steht wegen der unterbliebenen Schönheitsreparaturen kein Anspruch auf Zahlung von 6.981,39 DM (5.275,85 DM + 298 DM + 59,60 DM + 385 DM jeweils zzgl. MwSt.) zu, wie das LG zu Recht ausgeführt hat. Der (vertraglich vereinbarte) Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen vermag sich erst mit Beendigung des Mietvertrages gem. § 326 Abs. 1 BGB (a.F.) in einen Schadensersatzanspruch umzuwandeln (vgl. BGH v. 30.5.1990 – VIII ZR 207/89, BGHZ 111, 301 ff. = MDR 1991, 142 = NJW 1990, 2376 = GE 1990, 1139; Palandt/Weidenkaff, 61. Aufl., § 535 BGB Rz. 50; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblicher Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rz. 402; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. V Rz. 157a, 179; Langenberg in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 548 BGB Rz. 97). Zur Zeit der Aufforderung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen mit Schreiben vom 24.1.2000 war das Mietverhältnis noch nicht beendet. Die Kündigung der Beklagten zu 1) unter dem 27.2.1999 konnte das Mietverhältnis nicht zum 31.8.1999 beenden. Insoweit wird auf die Ausführungen des Senats in dem Parallelverfahren zwischen den Parteien mit Urteil vom gleichen Tag (KG, Urt. v. 29.8.2002 – 20 U 3941/00) verwiesen. Demgemäß war Mietende wegen der verspäteten Kündigung der 31.8.2000. Anderes macht der Kläger auch hier nicht geltend.

Soweit der Kläger auf eine Entscheidung des LG Berlin (LG Berlin GE 2000, 1185; vgl. auch LG Berlin v. 2.11.1995 – 61 S 139/95, GE 1996, 261 = NJW-RR 1996, 523) verweist, sind die dortigen Ausführungen – wie das LG hier zu Recht ausgeführt hat – nicht übertragbar. Im Übrigen ist bereits zweifelhaft, ob den zitierten Entscheidungen gefolgt werden könnte (mit dieser Tendenz wohl auch Palandt/Weidenkaff, 61. Aufl., § 535 BGB Rz. 50). Die A...