Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.1 Einführung

Rz. 141

Der Begriff der Schönheitsreparaturen wird im BGB nicht erwähnt. In § 535 ist lediglich die Verpflichtung des Vermieters festgehalten, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen gehören dazu. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört daher grundsätzlich zur Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 und ist damit eine schuldrechtliche Hauptpflicht. Die Ausführung der Schönheitsreparaturen gehört zu diesen Instandsetzungspflichten. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört daher grundsätzlich zur Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 und ist damit eine schuldrechtliche Hauptpflicht. Dieses festzuhalten ist besonders wichtig, weil bei unwirksamen Überwälzungsklauseln der Schönheitsreparaturen auf den Mieter die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen eben beim Vermieter verbleibt. Auch an die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 mit der Folge, dass der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist (BGH, Urteil v. 8.7.2020, VIII ZR 163/18, GE 2020, 1037; Bestätigung der Senatsurteile v. 9.7.2008, VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 40; v. 8.7.2020, VIII ZR 270/18, GE 2020, 1041).

Das Wort "Schönheitsreparaturen" ist in der Bevölkerung bekannt, bleibt jedoch in der Frage, wer was in der Wohnung tun muss, diffus. Überwiegend meint man, dass der Mieter bei Auszug irgendetwas in der Wohnung "zu pinseln und zu kleben" habe, wobei es hauptsächlich darum gehe, dass die Wohnung einigermaßen aussehe; dass jedenfalls irgendwelche Schäden übertüncht seien. Diese "Bevölkerungsmeinung" entspricht so nicht den rechtlichen Gegebenheiten und muss differenziert betrachtet werden.

Das Wort selbst ist auch eine Missschöpfung. Einerseits soll die Wohnung optisch, schönheitsmäßig behandelt werden. Andererseits weist das Wort Reparatur darauf hin, dass ein Schaden zu beheben ist. Letzteres fällt sicher nicht unter Schönheitsreparaturen.

Seinen Ursprung hat das Wort in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung (II. BV), also einer Vorschrift, die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum gilt. Die Schönheitsreparaturen gehören zu den Instandhaltungskosten, die wiederum zu den Bewirtschaftungskosten zählen (§ 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 4 II. BV). Nach § 28 Abs. 2 II. BV sind gewisse Quadratmeterpreise als Instandsetzungskosten ansatzfähig. Nach § 28 Abs. 4 Satz 1 II. BV sind die Kosten der Schönheitsreparaturen in diesen Sätzen nicht enthalten; es werden vielmehr besondere Quadratmeterpreise genannt, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Daraus ergibt sich schon, dass der Gesetzgeber selbst davon ausgeht, dass auch im geförderten Wohnungsbau die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig ist.

Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform hat die Chance, das Recht der Schönheitsreparaturen zu regeln bzw. die ersichtlich gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung zu kodifizieren, nicht genutzt und das damit begründet, dass sich die mietrechtliche Fachwelt nicht habe auf allgemein tragende, akzeptable Regelungen einigen können. Die bisherige Rechtsprechung sei überdies zur Klärung der anstehenden Fragen ausreichend. Der BGH hat allerdings in der Zeit nach der Mietrechtsreform 2001 dieses "Versäumnis" nachgeholt und zu den meisten Problemkreisen eine Klärung herbeigeführt.

Im Verfahren zur Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen hat die Schuldrechtsreform per 1.1.2002 eine Änderung insofern mit sich gebracht, als dass das Recht der Leistungsstörungen neu geregelt worden ist. Der bisher einschlägige § 326 BGB a. F. ist weggefallen. Dazu hat es eine Übergangsregelung in Art. 229 § 5 EGBGB gegeben. Daraus ergibt sich, dass jedenfalls für das Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis ab 1.1.2003 nur das BGB in der Fassung der Schuldrechtsreform gilt. Nunmehr regelt § 281 Abs. 1 das entsprechende Verfahren zur Umwandlung des Erfüllungsanspruches in den Schadensersatzanspruch. Die bisherigen "Stolpersteine" des § 326 BGB a. F. sind teilweise entfallen.