Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.14.1 Mietzuschlag

Rz. 239

Frei finanzierter Wohnraum

Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag zur Erhebung eines Aufschlags auf die ortsübliche Vergleichsmiete für den Fall, dass die vereinbarte Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam ist, verstößt gegen §§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (LG Berlin, Urteil v. 27.1.2015, 16 O 442/14, juris).

Das gilt auch für eine ehemals preisgebundene Wohnung nach Entlassung derselben aus der Preisbindung mit einer als "Marktmiete" geschuldeten Grundmiete (BGH, Urteil v. 9.11.201, VIII ZR 87/11, GE 2012, 62 in Fortführung von BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490).

Rz. 240

Preisgebundener Wohnraum

Der Vermieter von öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum darf – anders als der Vermieter von preisfreiem Wohnraum – die Kostenmiete einseitig um den um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH, Urteil v. 20.9.2017, VIII ZR 250/16, ZMR 2018,27; BGH , Urteil v.12.12.2012,VIII ZR 181/12, GE 2013, 207; BGH, Urteil v. 24.3.2010, VIII ZR 177/09, GE 2010, 687; BGH, Beschluss v. 12.1.2011, VIII ZR 6/10, GE 2011, 478). Dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung werden mit der vereinbarten Übernahme einer umfänglichen Anfangsrenovierung gegen "Gutschrift" einer Monatsmiete auch keine Leistungen auferlegt, die verbunden mit seinen sonstigen Pflichten den Rahmen der Kostenmiete übersteigen (BGH, Urteil v.22.8.2018, VIII ZR 287/17, GE 2018, 1585). Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel "Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist." berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen (BGH, Urteil v.3. 12.2014, VIII ZR 224/13, GE 2015,116).