Rz. 142
Was allgemein unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, definiert § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV wie folgt:
"Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."
Wie angeführt, gilt § 28 II. BV direkt nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Die Begriffsbestimmung der Schönheitsreparaturen wird jedoch ganz allgemein als Auslegungsrichtlinie für den Pflichtenumfang zur Ausführung von Schönheitsreparaturen herangezogen (vgl. BGH, RE v. 30.10.1984, BGHZ 92, 393, 368). Der BGH hat das in keiner der neuesten Entscheidungen zu Schönheitsreparaturen in Abrede gestellt, vielmehr mehrfach ausdrücklich auf den vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag 1976 in der Fassung I. (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., vor § 535 Rn. 87) hingewiesen, wonach Inhalt und Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung durch Auslegung näher bestimmt werden kann. Daraus folgt, dass formularmäßig nichts anderes vereinbart werden darf, als § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV hergibt.
Auf Grund der Entscheidung des BGH v. 6.10.2004, VIII ZR 215/03 (WuM 2004, 663), in der eine Klausel mit einer Schönheitsreparaturverpflichtung auch für den Außenanstrich von Fenstern und der Balkontür nicht beanstandet worden war, war in der Fachwelt gerätselt worden, ob der BGH den Begriff der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV erweitert hat. Überwiegend war allerdings angenommen worden, dass das dem BGH nur "durchgerutscht" war, zumal die Problematik des Falles eine ganz andere war (u. a. Quotenklausel; KG, Hinweisbeschluss v. 17.9.2007, 8 U 77/07, GE 2008, 987). Der BGH hatte inzwischen Gelegenheit, klar und eindeutig zum Begriff und Inhalt der Schönheitsreparaturen Stellung zu nehmen:
BGH, Urteil v. 18.2.2009, VIII ZR 210/08, GE 2009, 573, vgl. Schach, JurisPR-MietR 9/2009 Anm. 2
Leitsätze des BGH
- Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGH, Urteil v. 30.10.1984, VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363, 368). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern.
- Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia". in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13) "Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster." ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile "einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia" und "sowie der Türen und Fenster" beschränkt.
Verwendung des Begriffs Schönheitsreparaturen
Ergebnis: Wird in Formularmietverträgen der Begriff der Schönheitsreparaturen verwandt, ist damit der in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV definierte Begriffsinhalt gemeint.
Mit Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09, GE 2010, 335, NJW 2010, 50, WuM 2010, 674, bestätigt der BGH nochmals diese Rechtsprechung unter Hinweis auf das vorstehende Urteil v. 18.2.2009.
Rz. 143
Unabhängig davon können die Mietvertragsparteien allerdings vereinbaren, dass weitere, andere Arbeiten auch zu den Schönheitsreparaturen gerechnet werden sollen. Das ist aber nach hier vertretener Ansicht nur durch Individualvereinbarung möglich. Diese dürfte selbst bei handschriftlicher Ausführung im Zweifel nicht anzunehmen sein, denn schon die einmalige Verwendung einer derartigen Klausel reicht zur Annahme einer Allgemeinen Geschäftsbedingung, wenn nur der Wille (des Vermieters) dahinter steht, künftig derartige Vereinbarungen stets treffen zu wollen. Einer Allgemeinen Geschäftsbedingung (Formularklausel), die den allgemeinen Begriff der Schönheitsreparaturen erweitert, sind Grenzen durch § 307 gesetzt. Danach ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1).
Eine unzulässige Formularklausel kann im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht auf einen wirksamen Regelungsinhalt zurückgeführt werden, da eine sog. geltungserhaltende Reduktion, d. h. die Erhaltung der Klausel mit einem zulässigen Inhalt, nicht möglich ist. Durch Vertragsklauseln den Begriff der Schö...