Rz. 147
Die Übertragung der Schönheitsreparaturen durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung auf den Mieter muss eindeutig sein.
Eine Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen." ist eindeutig und unbedenklich. Dasselbe gilt für eine Klausel
"Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen."
Eine Klausel "Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen" ist noch ausreichend eindeutig (OLG Karlsruhe, RE, NJW-RR 1992, 969).
Die Klausel "Die Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter/der Mieter." ist nur dann eindeutig, wenn die Mietvertragsparteien eindeutig ankreuzen bzw. durchstreichen, wobei beide Mietvertragsformulare dieselben Durchstreichungen/Kreuze tragen müssen (vgl. auch BGH, Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/03, GE 2004, 1093).
Dagegen reicht eine Formulierung
"Der Mieter hat die Räumlichkeiten ordnungsgemäß und schonend zu behandeln und bei Mietende in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben."
nicht für die Überwälzung der Schönheitsreparaturen aus (OLG Düsseldorf, Urteil v. 4.6.1992, 10 U 158/91, DWW 1992, 365).
Rz. 148
Vereinzelt haben Gerichte angenommen, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auch durch konkludente Willenserklärungen erfolgen kann. Darunter versteht man ein Verhalten, dass mittelbar den Schluss auf eine Erklärung des Handelnden mit einem bestimmten Rechtsfolgewillen zulässt. Für die Schönheitsreparaturen müsste das schlüssige Verhalten ergeben, dass nunmehr der Mieter anstelle des Vermieters für die Schönheitsreparaturen zuständig sein will. Bloßes Schweigen stellt allerdings keine entsprechend zu deutende Willenserklärung dar.
Konkludente Willenserklärungen sind in Fällen angenommen worden, in denen der Mieter über einen längeren Zeitraum die Schönheitsreparaturen selbst durchgeführt und sich deswegen nie an den Vermieter gewandt hat (vgl. dazu LG Berlin, GE 1988, 777; LG Berlin, GE 1989, 725). Diese Entscheidungen mögen im jahrzehntelangen Verhalten der Mietvertragsparteien ihre Berechtigung finden, sind jedoch dogmatisch hinsichtlich einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter mit allen Rechten und Pflichten bedenklich. Richtiger dürfte es sein, bei entsprechender jahrelanger Übung dem Mieter das Recht abzusprechen, sich nunmehr an den Vermieter zu wenden, damit dieser die Schönheitsreparaturen durchführt (LG Berlin, GE 1996, 473). Dieser Verwirkungstatbestand mag die tatsächliche Folge haben, dass im laufenden Mietverhältnis der Mieter wie bisher die Schönheitsreparaturen durchführt, will er sich nicht in einer verwohnten Wohnung aufhalten. Es entsteht jedoch nicht die Rechtsfolge, dass der Vermieter bei Vertragsende vom Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen und ggf. bei Weigerung auch einen Schadensersatzanspruch geltend machen kann.
Rz. 149
Trotz für sich genommen ausreichend klarer Formulierung, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, kann eine derartige Klausel im Zusammenhang mit weiteren zusätzlichen Bedingungen/Klauseln unwirksam sein mit der Rechtsfolge, dass der Vermieter nunmehr, wie gesetzlich vorgesehen, für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Denn Klauseln im Zusammenhang mit der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sind auch im Zusammenhang rechtlich zu bewerten. Selbst wenn einzelne Klauseln unbedenklich sein sollten, führen dazu gehörende unwirksame Klauseln zur Unwirksamkeit des Klauselwerkes insgesamt = sog. Summierungseffekt.
Maßgeblich waren in diesem Zusammenhang drei Entscheidungen des BGH:
BGH, Entscheidung v. 2.12.1992, VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532:
Danach können jeweils für sich unbedenkliche Klauseln zur Verpflichtung von Schönheitsreparaturen einen sog. Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Verwenders führen.
BGHZ 127, 245, 253:
Das gilt nicht nur dann, wenn gegen zwei Klauseln, für sich gesehen, nichts einzuwenden ist und sie nur in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen, sondern auch dann, wenn nur eine dieser Klauseln für sich gesehen unwirksam ist. Das führt dann nicht dazu, dass die unwirksame Klausel entfällt und die zulässige (zumeist die generelle Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter) aufrechterhalten bleibt.
- BGH, NJW 1998, 3114:
Es ging um folgende Klausel:
"Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen …
Die Zeitfolge beträgt bei Küche, Bad und Toilette drei Jahre, bei allen übrigen Räumen fünf Jahre.
Die Fristen werden gerechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältn...