Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.5.3 Art und Weise der Ausführung von Schönheitsreparaturen

Rz. 174

§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschreibt zwar, was Schönheitsreparaturen sind, bringt jedoch keine Regelung, auf welche Art und Weise und mit welcher Qualität diese auszuführen sind. Diese Frage ist daher nach allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzen zu beantworten.

§ 243 bestimmt, dass derjenige, der eine nur der Gattung nach bestimmte Sache schuldet, nach mittlerer Art und Güte zu leisten hat. Diese Vorschrift hilft für die Qualität der Schönheitsreparaturen jedoch nur bedingt weiter. Es schließt sich die Frage an, ob die Arbeiten fachmännisch oder laienhaft zu erledigen sind. Eine gewisse Klärung bringt dazu ein RE des BGH v. 6.7.1988, NJW 1988, 2790 ff.. Dieser beschäftigt sich zwar mit der Zulässigkeit der sog. Quotenklausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten zu zahlen hat. Den Beschlussgründen ist jedoch zu entnehmen, dass nach Ansicht des BGH Schönheitsreparaturen stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte (§ 243) auszuführen sind (BGH, NJW 1988, 2790 (2792)), jedoch entsprechende Eigenleistungen des Mieters dadurch nicht ausgeschlossen sind. Danach kann davon ausgegangen werden, dass auch die Eigenleistung des Mieters fachgerecht zu erbringen ist (vgl. auch Langenberg, I Rn. 26).

Die Meinung von Emmerich (NZM 2000, 1162), kostensparende Eigenleistungen bedeute, man könne von dem Mieter nicht mehr verlangen, als eben ein Laie präsentieren könne, der geschuldete Standard beschränke sich deshalb auf eine sorgfältige und geschickte Ausführung der nötigen Reparationsmaßnahmen durch einen Laien, ist abzulehnen, zumindest missverständlich und entspricht nicht der ganz allgemeinen Meinung.

Rz. 175

Geschuldet sind damit zum Fälligkeitszeitpunkt fachgerecht durchgeführte Schönheitsreparaturen mittlerer Qualität. Sie müssen so ausgeführt werden, als würden sie abnehmbar im Sinne des Werkvertragsrechtes/VOB sein, als hätte sie ein Fachhandwerker durchgeführt. Führt ein Fachhandwerker die Arbeiten durch und beachtet dabei nicht die entsprechenden Regeln für das Malerhandwerk (DIN-Vorschriften und Technische Richtlinien für Maler- und Lackiererarbeiten), sind die Arbeiten nicht abnehmbar. Das bedeutet für die Ausführung durch den Laien, dass auch dieser qualitativ und technisch so zu arbeiten hat, als würde an seiner Stelle ein Fachhandwerker arbeiten. Auch er muss also die entsprechenden Vorgaben für das Malerhandwerk einhalten. Der Ansicht von Langenberg (I Rn. 26), ein DIN-Maßstab sei nicht einzuhalten, ist nicht zu folgen. Die als Beleg für diese Ansicht zitierte Entscheidung des LG Berlin (GE 2000, 1255) gibt dafür nichts her. In dem dort zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter mangelhaft Schönheitsreparaturen durchgeführt (ungleichmäßiger und scheckiger Farbauftrag mit Lackläufern, Tropfenbildung sowie Schmutzpartikeln und Tapeten mit Hohlstellen), was der Vermieter nicht hinzunehmen hat, selbst wenn man keinen DIN-Maßstab anlegen würde. Auf die entscheidende Frage, ob der Mieter bei Eigenarbeiten auch die Regeln des Fachhandwerkes zu beachten hat, kam es demgemäß nicht an.

Will der Vermieter, was die Durchführung der Arbeiten und vor allem das verwendete Material betrifft, eine bessere Qualität als mittlere Art und Güte erreichen, muss er dies individuell vereinbaren. Gleiches gilt im Übrigen für die Vereinbarung, dass nur ein Fachhandwerker in der Wohnung renovieren darf. So genannte Fachhandwerkerklauseln sind unwirksam (BGH, Urteil v. 9.6.2010, VIII ZR 294/09, GE 2010, 1045).

Eine entsprechende individuell vereinbarte Fachhandwerkerklausel ist dagegen wirksam. Ebenso begegnet eine entsprechende Allgemeine Geschäftsbedingung bei der Vermietung von Gewerberaum keinen Bedenken (so auch Langenberg, I Rn. 35).