Rz. 203
Sind Schönheitsreparaturen nach Ende des Mietverhältnisses geschuldet, weil der Zustand der Wohnung diese erfordert, hat der Vermieter den entsprechenden Erfüllungsanspruch. Diesen könnte er auch klageweise geltend machen und dann den Anspruch in einer Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO als vertretbare Handlung durchsetzen. Der Vermieter könnte dann durch das Prozessgericht des ersten Rechtszuges auf Antrag ermächtigt werden, auf Kosten des Schuldners die Handlung, d. h. die Durchführung von Schönheitsreparaturen, vornehmen zu lassen. Wird dieser Weg, aus welchen Erwägungen auch, nicht beschritten, sondern will der Vermieter Geld als Schadensersatz, sei es, um damit tatsächlich die Wohnung zu renovieren oder sonst etwas damit zu machen, setzt nunmehr das förmliche Verfahren ein, um die Umwandlung des Erfüllungsanspruches in den Geldanspruch zu erreichen.
Rz. 204
Einschlägig sind §§ 280, 281. Für den Schadensersatzanspruch statt der Leistung verweist § 280 Abs. 3 auf § 281, der damit für den Schadensersatzanspruch wegen nicht bzw. nicht ausreichend durchgeführter Schönheitsreparaturen einschlägig ist.
§ 281 Abs. 1 setzt zunächst eine fällige Leistung des Mieters voraus. Hier ist streitig, ob der Mieter sogleich mit Ende des Mietverhältnisses in Verzug gerät, weil dieser Zeitpunkt feststeht (kalendermäßige Bestimmung nach § 286 Abs. 2 Nr. 1) oder ob es einer Mahnung bedarf. Die überwiegende Ansicht geht von ohne Mahnung eintretender Fälligkeit aus (vgl. BGH, Urteil v. 19.10.1988, VIII ZR 22/88, WuM 1989, 141, 142). Dennoch ist zu empfehlen, den Mieter durch Mahnung in Verzug zu setzen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein (Emmerich, NZM 2000, 1158, 1159). Den Mieter muss man ohnehin anschreiben, um ihn auf die Erforderlichkeit der konkreten Leistung, die gefordert wird, hinzuweisen. Denn der Mieter muss wissen, was der Vermieter im Einzelnen beanstandet, welche konkreten Schönheitsreparaturen von ihm erwartet werden.
§ 281 Abs. 1 setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt. Das entspricht in etwa der bisherigen Nachfristsetzung des § 326 BGB a. F. Eine angemessene Frist bedeutet, dass diese hinreichend sein muss, um tatsächlich Schönheitsreparaturen ausführen zu können. Bei einer zu kurz bemessenen Frist tritt allerdings an die Stelle der gesetzten eine angemessene Frist (vgl. BGH, NJW 1985, 2640; LG Berlin, GE 1989, 413).
Nach der Altregelung des § 326 BGB a. F. war nach fruchtlosem Ablauf der Frist der Gläubiger/Vermieter berechtigt, nunmehr Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Der Anspruch auf Erfüllung war mit Ablauf der Frist ausgeschlossen. Im neuen § 281 ist die Regelung anders; nach Abs. 4 ist der Anspruch auf die Leistung (erst) ausgeschlossen, sobald der Gläubiger/Vermieter statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.
Das bedeutet, dass sich der Erfüllungsanspruch nicht automatisch, sondern erst mit dem Verlangen des Vermieters in einen Schadensersatzanspruch umwandelt.
Rz. 205
Das Schadensersatzverlangen ist eine einseitig empfangsbedürftige Erklärung. Sie ist kein Rechtsgeschäft, sondern eine geschäftsähnliche Handlung (vgl. Palandt/Grüneberg, a. a. O.). Es ist daher wichtig, dass das Schadensersatzverlangen dem Mieter zugeht und dass der Zugang später bewiesen werden kann.
Die Neuregelung bringt einen Wegfall des bisher recht formalisierten Verfahrens. Das ist vom Gesetzgeber auch so gewollt, wie sich aus der Begründung des Regierungsentwurfes zur Schuldrechtsmodernisierung ergibt. Zunächst war in diesem Zusammenhang noch vorgesehen, dass diese einfache Regelung nicht gilt, wenn der Schuldner trotz der Fristsetzung mit dem Verlangen von Schadensersatz nicht rechnen musste. Durch diese Formulierung sollte einerseits deutlich werden, dass der zwar allein durch Fristsetzung eröffnete Weg des Schadensersatzes i. d. R. nicht davon abhängig ist, dass der Schuldner mit dem Schadensersatz zu rechnen brauchte. Andererseits werde deutlich, dass es von diesem Grundsatz im Einzelfall Ausnahmen geben könne. Die vorgesehene Regelung ist dann über den Rechtsausschuss mit Einlenken der Bundesregierung nicht Gesetz geworden, wobei ausdrücklich auf die Möglichkeit der Anwendung von § 242 hingewiesen worden ist. Das bedeutet jedoch nach hier vertretener Auffassung nicht, dass die Verfahren jeweils noch im Hinblick auf § 242 einer gesonderten Überprüfung bedürften, die Vorschrift – wie sonst auch immer – nur im äußersten Fall herangezogen werden kann und nicht etwa das allgemeine Korrektiv im Hinblick auf klare gesetzliche Regelungen sein kann und darf.
Rz. 206
Im Übrigen ergibt sich aus § 280 Abs. 1 Satz 2, dass eine Pflichtverletzung ohnehin dann nicht vorliegt, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, wenn er also die Fristsetzung ohne Verschulden nicht zur Nacherfüllung genutzt hat. Das richtet sich nach § 276, wonach der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten hat; eine Regelung, die auch schon bisher so in § 2...